Оспаривание кадастровой стоимости объектов: снижение налогового бремени

Многие собственники, получившие в конце 2016 года по почте налоговые уведомления по уплате налогов для физических лиц (транспортный, земельный налог, налог на имущество физических лиц, в том числе, на квартиры), были неприятно удивлены указанными в них цифрами, которые значительно увеличились по сравнению с предыдущими периодами.

Обратили внимание на увеличение кадастровой стоимости объектов и те граждане, которые были вынуждены уплатить налог с дохода ФЛ (13%). Такая ситуация имеет место при продаже объекта, который находился в собственности лица менее 5 лет, а также в случае получения имущества в дар не от близкого родственника. При расчете налога в таких ситуациях налоговая ориентируется на стоимость имущества, составляющую не менее чем 70% от кадастровой. Если стороны в договоре намеренно «занизили» цену недвижимости по сравнению с этой расчетной цифрой, налог будет доначислен. Именно поэтому кадастровая стоимость и возможность ее оспаривания играет такую важную роль в описанных ситуациях.

Почему налоги так выросли?

Дело в том, что до 2015 года налог на имущество в Москве рассчитывался от инвентаризационной стоимости недвижимости, то есть – практически от стоимости строительных материалов с учетом их износа. Такая стоимость никак не была связана с реальной рыночной стоимостью жилья, не учитывалось ее местоположение.

По новым же правилам, размер налога зависит от кадастровой стоимости недвижимости. В отличие от инвентаризационной стоимости, определяемая кадастровая стоимость стремится к рыночной, а в некоторых случаях – существенно превышает ее.

Впервые налог, рассчитанный по новым правилам, необходимо было уплатить в конце 2016 года. В этот момент многие собственники впервые обратили внимание на кадастровую стоимость недвижимости.

При этом в последующем налог будет только расти: законодателем предусмотрен постепенный переход к полной ставке налога, который растянется на 5 лет (уплачивать налог в полном объеме граждане будут уже в 2020 году).

В соответствии с информацией, размещенной на сайте Департамента экономической политики и развития города Москвы, на текущий период ставка налога колеблется от 0,1 % до 2 % в зависимости от размера кадастровой стоимости объекта. То есть, чем дороже квартира, тем выше соответствующая ставка.

Небольшим послаблением для налогоплательщиков являются налоговые вычеты. Данные вычеты действуют в соответствии со ст.403 Налогового кодекса РФ, которой предусмотрено уменьшение кадастровой стоимости объекта на кадастровую стоимость соответственно:

• 10 кв.м. в отношении комнат;
• 20 кв.м. в отношении квартир;
• 50 кв. м. в отношении жилых домов.

При этом льгота предоставляется в отношении одного объекта недвижимого имущества каждого вида, который должен быть выбран самим налогоплательщиком.

Как рассчитать налог?

Рассчитать сумму налога и сумму экономии в результате снижения кадастровой стоимости можно с помощью специального калькулятора, разработанного специалистами Компании «Юридическое бюро»

Для этого необходимо перейти по ссылке и ввести соответствующие переменные значения (выделены в калькуляторе красным шрифтом), а именно:

• Площадь квартиры,
• Значение нынешней (текущей) кадастровой стоимости,
• Предполагаемую рыночную стоимость объекта (то есть цифру, к которой Вы хотите прийти по результатам снижения КС).

Для того, чтобы рассчитать экономию на налоге с большей точностью, Вы можете обратиться к нам для проведения профессиональной оценки перспектив обжалования.

• Калькулятор налога на имущество физических лиц
  
• Калькулятор земельного налога
  
• Калькулятор налога на имущество организаций
  
• Калькулятор налога на доход физических лиц (продажа объекта в собственности до 5 лет / получение имущества в дар не от близкого родственника)

Что же делать? Как снизить налоговое бремя в случае, если рассчитанная Вам кадастровая стоимость явно превышает стоимость Вашей недвижимости по рынку?

В таком случае закон оставляет за Вами право оспорить кадастровую стоимость недвижимости. Подобную процедуру схематично можно разделить на следующие этапы:

I. Оценка перспектив обжалования кадастровой стоимости: на данном этапе необходимо определить наличие оснований для снижения кадастровой стоимости и целесообразность таких действий в каждом конкретном случае. Для определения рыночной стоимости имущества, как правило, необходимо прибегнуть к профессиональной помощи оценочной компании. Оценщики оценят, превосходит ли кадастровая стоимость квартиры рыночную, насколько реально будет обосновать меньшую кадастровую стоимость. По результатам экспертной оценки можно будет рассчитать возможную экономию по уплате налогов и принять решение, стоит ли начинать процесс оспаривания.

II. Подготовка Отчета об оценке рыночной стоимости имущества и получение положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков на такой Отчет: при наличии соответствующих оснований для оспаривания, необходимо подготовить документы, необходимые для успешного обжалования кадастровой (выкупной) стоимости имущества: профессионально составленный Отчет об оценке рыночной стоимости соответствующего имущества и положительное заключение СРО на него.

III. Обжалование кадастровой стоимости в административном и (или) судебном порядке: Закон предоставляет физическим лицам право выбора, использовать ли досудебный способ урегулирования вопроса, или нет. В досудебном порядке соответствующие заявления о пересмотре размера кадастровой стоимости и установления ее в размере рыночной стоимости рассматривает Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (при органах Росреестра по субъекту). Однако, шансов на положительное разрешение вопроса в административном порядке на практике очень немного, в связи с чем, как правило, более эффективно обращаться непосредственно в суд. Такие дела рассматриваются судами общей юрисдикции регионального уровня. Как правило, при рассмотрении дела судами также назначается судебная оценочная экспертиза, на результаты которой ориентируется суд при вынесении решения.

Конечно, соответствующие действия по оспариванию собственник может выполнить и самостоятельно. Более подробно процедура оспаривания описана в соответствующей таблице, отражающей ее основные этапы, которую можно скачать здесь. Также по ссылке можно ознакомиться с типовым Заявлением об оспаривании кадастровой стоимости квартиры в суд. Для перерасчета налога за текущий период необходимо успеть начать процесс оспаривания до 31 декабря текущего года.

Однако на каждом из этапов вышеописанной процедуры есть большое количество нюансов. В связи с увеличением количества подобных дел, государственные органы, выступающие Ответчиками по таким делам в суде (в Москве – это Департамент городского имущества г. Москвы), занимают все более жесткую позицию по оспариванию кадастровой стоимости, и стремятся любыми способами не допустить снижения налогового бремени. Так, в суде разворачивается полноценное состязание по данному вопросу, требующее умелого построения позиции и стратегии ведения спора со стороны собственника. В таком случае, а также, если у собственника нет времени и желания заниматься данным вопросом самостоятельно, необходима помощь квалифицированного специалиста – юриста.

Компания «Юридическое бюро» работает на рынке с 2006 года и оказывает профессиональные комплексные юридические услуги в самых различных областях права. Одним из ведущих направлений нашей деятельности, в том числе, является оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (квартир, земельных участков и строений) для целей минимизации налоговой нагрузки и уменьшения выкупной цены при приватизации объекта.

Стоимость оспаривания:

I. Оценка перспектив и целесообразности оспаривания кадастровой стоимости конкретного объекта:

1. Вы предоставляете данные о недвижимости:

• для квартиры и земельного участка – как правило, достаточно кадастрового номера;
• для нежилых помещений и зданий – также необходимо указать фактическое использование, иные характеристики.

2. Мы запрашиваем котировки у профессиональных оценщиков - то есть определяем его рыночную стоимость, на которую можно ориентироваться при оспаривании.

Изучив данные по объекту, мы сообщим Вам:

• на какое снижение кадастровой стоимости можно рассчитывать в данном случае,
• сколько Вы сможете сэкономить на налогах,
• какова будет стоимость наших услуг в конкретном случае.

Стоимость такой услуги - 500 рублей за один объект (возможна скидка от объема).

II. Оспаривание кадастровой стоимости конкретного объекта:

• подготовка профессионального отчета об оценке и получение положительного заключения СРО на него (мы сотрудничаем с несколькими организациями оценщиков, выбирая наилучшие по качеству и стоимости услуги в каждом конкретном случае) - от 40 000 рублей за квартиру и от 80 000 за нежилое помещение;
• сопровождение досудебного этапа обжалования (для физических лиц не является обязательным) – от 50 000 рублей;
• судебное оспаривание - от 30000 рублей за участие в одном заседании (по делу, как правило, проводится не менее трех заседаний );
• накладные расходы (нотариальные услуги, пошлины) – от 1 000 рублей;
• стоимость судебной экспертизы – от 40 000 рублей (в зависимости от выбранной судом экспертной организации).

Следует учитывать, что стоимость ведения конкретного проекта в каждом случае определяется индивидуально, с учетом всех факторов. Перед запросом коммерческого предложения рекомендуется первоначально воспользоваться услугой I. Оценка перспектив и целесообразности оспаривания кадастровой стоимости конкретного объекта.

Обратиться за помощью / задать вопрос