АУДИТ СОБСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - почему это важно
Слышали ли вы, что такое самострой? С приходом мэра Собянина это слово стало кошмаром для многих собственников столичной недвижимости. При этом большинство даже не знало, а многие не знают до сих пор, какой дамоклов меч над ними навис.
Небольшой пример для иллюстрации: предположим, в 2010-х годах вы приобрели здание с красивым, правильным свидетельством о собственности, записью в ЕГРН на полную фактическую собственность - допустим, 2 500 кв.м.
Здание в историческом центре, построено еще в 1930-40х, документы в порядке. Казалось бы, живи и радуйся. Много лет вы сдаете здание арендаторам под ресторан, кафе и тд. И все довольны, ну или почти все.
Бац - и из Госинспекции по недвижимости приходит письмо (а от этих ребят добрых вестей не жди).
Бац - и штраф за не целевое использование земельного участка в 2 % кадастра (а в центре Москвы - это несколько миллионов рублей). Ведь участок у вас оказывается предоставлен не под общественное питание, а например - для административных целей. А вы многие годы пользовались и даже не задумывались об этом.
Ну а потом, как снежная лавина. Или - как страшный сон. Сначала претензия с требованием снести пол здания, которые, оказывается (!) построены без всякого разрешения. И сразу иск в суд с тем же требованием.
Но ведь у вас же есть свидетельство и запись о праве собственности на полную площадь, скажете вы. Как же так?
Описанная история звучит, как страшилка, но для десятков собственников это уже реальность. А дальше - больше. Давайте немного об истории событий.
В 2010 году у Москвы появился новый Мэр, и все, как водится, поменялось. Изменились и правила игры в сфере градостроительной политики. При Юрии Михайловиче, который в представлении не нуждается, вопрос постройки дополнительных площадей решался просто и к обоюдному удовольствию участников. Главное, что надо знать о порядке оформления площадей в то время - разрешение на строительство (или реконструкцию) мало кто получал.
Все действия совершались на административном уровне, для знающих людей - без особых проволочек. Так половина зданий в Москве обзавелась новыми мансардами, верхними этажами, пристройками, надстройками, флигелями, и бог знает, чем еще. И, что самое главное - на большинство таких достроек было оформлено право собственности. Все, честь по чести - с записью в Росреестре и свидетельством.
Не надо забывать, что доверие наших граждан к содержанию Реестра просто огромно. Большинству покупателей на сделке даже в голову не приходило спрашивать о наличии градостроительной документации на объект. Так многие стали счастливыми собственниками самостроя.
Тут еще важно отметить, что это все не дела давно минувших дней, а собственно - текущая реальность. В подтверждение - пример. На днях к нам обратился Клиент, у которого в собственности помещение в красивом недавно сданном бизнес-центре. При попытке перепродать его, он получил приостановку госрегистрации. Основание - наличие сведений о самовольном характере объекта. Как? Почему? А вот так - оказывается бизнес-центр вырос несколько лет назад на месте коробок старого завода, а получением разрешительной документации на реконструкцию застройщик не озаботился. Последствие - невозможность распорядиться объектом, а впереди - длинные суды и большие потери.
Кстати, о потерях. Что же происходит, если выявлен самострой? Тогда Город идет в суд с иском о его сносе. В суде можно бороться, например, ссылаясь на пропуск сроков исковой давности или другие основания, о которых надо раскатывать отдельно. НО! Какие бы хорошие ни были юристы (например, мы)), шанс выигрыша – где-то 20-30%.
Чуть более верный вариант сохранения объекта - прохождение административной процедуры по согласованию с Городом возможности сохранения объекта. И венцом этого процесса является выплата административного штрафа, размер которого сильно варьируется. Но это в любом случае ОЧЕНЬ БОЛЬШИЕ ДЕНЬГИ - в среднем 5 и выше % от кадастровой стоимости участка. В приведенном выше примере с пристройкой под ресторан штраф составил более 50 МИЛЛИОНОВ рублей. И это только официальный платеж… Об остальном не будем, также как и о нервах, потерянных на этом нелегком пути.
Но, может быть, вы уже много лет назад слышали, что Город начал проводить такие «чистки» по самострою, а к вам до сих пор не пришли.
Очень даже стоит. Но не бояться, а посмотреть правде в глаза и подготовиться. Специалисты прогнозируют только ужесточение мер со стороны властей. Раньше Госинспекция в основном занималась историческим центром, и самими «жирными» объектами, а до средних и мелких собственников руки не доходили. Скоро все изменится. Надо понимать, что от процесса выявления самостроя Город в любом случае оказывается в выигрыше - бюджет (и не только он) пополняется со страшной силой, а если снесут - еще и земля освободится.
Вот, в 2014 и потом все павильоны у метро посносили, а у вас все до сих пор спокойно. Стоит ли бояться?
И еще раз о последствиях выявления самостроя:
- потенциальное наложение запрета на регистрационные действия,
- объект могут опечатать и приостановить деятельность в нем, особенно, если сослаться на потенциальный вред жизни и здоровью граждан,
О важности проверки объекта недвижимости ПЕРЕД покупкой, мы надеемся, никому уже рассказывать не надо.
А если все еще есть вопросы - вот вам еще один пример от нашего Клиента. Правда Клиентом он стал уже после покупки. И очень об этом жалел. Ведь он приобрел очень красивый офис в стиле лофт, а через пару лет в отношении всего комплекса тоже был возбуждён процесс по самострою. Пришлось всем собственникам комплекса скидываться и платить Городу штраф - несколько сотен миллионов рублей (при цене офиса ок. 30 млн. каждый собственник заплатил еще около 7 млн.). А ведь всего этого можно было избежать, приди он к нам до покупки….
Но сейчас хотелось рассказать даже не об этом. А о том, что если у вас УЖЕ есть в собственности нежилой объект - здание или помещение, мы очень рекомендуем вам задуматься, не относится ли все вышеописанное к вам.
Именно для этого существует услуга АУДИТ НЕДВИЖИМОСТИ - то есть другими словами, упреждающая проверка, в том числе - на риски самостроя. Зачем это нужно? Чтобы вышеописанные проблемы не стали реальностью в самый неподходящий момент. Например, в момент регистрации сделки купли-продажи. Или просто, как гром среди ясного неба. Ведь предупрежден - вооружен. Пока все тихо можно принять разумное решение о дальнейшей судьбе объекта, заранее подготовиться к процессу легализации или просто продать объект (тут есть нюансы, но все же).
В любом случае, эти моменты о своей недвижимости точно нужно знать. А мы всегда готовы вам помочь, ведь это наша работа.
Подробности об услуге АУДИТ НЕДВИЖИМОСТИ - запрашивайте у нас напрямую, мы всегда на связи!
Подробнее о проверке недвижимости перед покупкой – можно почитать у нас на сайте:
