Как проверить земельный участок перед покупкой
Нас часто спрашивают, как проверить земельный участок перед покупкой. Предлагаем Вам стандартный список документов, который используется в компании "Юридическое бюро" для проверки рисков приобретения земельныхо участков.
В таблице приняты следующие обозначения:
- ФЛ - физическое лицо
- ЮЛ - юридическое лицо.
| № |
Название документа |
Кто может получить / предоставить документы |
В каком случае необходим |
Какую информацию может содержать |
|
1 |
Любое лицо |
Всегда |
• За кем зарегистрировано право собственности; • дата и номер государственной регистрации права; • какие ограничения наложены на объект; • существуют ли правопритязания и заявленные в судебном порядке права требования; • категория земель, к которой отнесен участок, разрешенное использование; • кадастровый номер, площадь участка; • адрес участка (местоположение относительно ориентира) |
|
|
2 |
Любое лицо |
Всегда |
Цепочка сделок и иных оснований перехода права собственности на объект с указанием: |
|
|
3 |
Справка из ЕГРН о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости |
Собственник или лицо по доверенности |
Всегда |
• Кто и когда запрашивал сведения об объекте; |
|
4 |
Выписка из ЕГРН о содержании право-устанавливающих документов |
Собственник или лицо по доверенности |
Всегда |
Сведения о документе (документах), на основании которого было зарегистрировано право за нынешним собственником (договор купли-продажи, мены, акт приема-передачи, распоряжение госоргана, решение общего собрания, судебное решение и т.д.) |
|
5 |
Сведения из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным |
Собственник или лицо по доверенности |
Всегда, если собственник - ФЛ |
Сведения о признании лица недееспособным (ограниченно дееспособным) по решению суда |
|
6 |
Копия Паспорта собственника (всех страниц) |
Собственник |
Всегда, если собственник - ФЛ |
• Паспортные данные собственника; |
|
7 |
Копия Свидетельства о браке собственника |
Собственник |
Если собственник - ФЛ и состоит в браке |
Паспортные данные супруга собственника, дата регистрации брака |
|
8 |
Копия паспорта супруга собственника (всех страниц) |
Собственник |
Если собственник ФЛ и состоит в браке |
• Паспортные данные супруга собственника; |
|
9 |
Согласие супруга собственника на отчуждение имущества |
Супруг собственника |
Если собственник - ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом |
Воля супруга на отчуждение совместно нажитого имущества |
|
10 |
Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении супруга собственника |
Супруг Собственника |
Если собственник - ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом |
Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью |
|
11 |
Копия доверенности на отчуждение имущества |
Собственник |
Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника - ФЛ |
Данные о полномочиях представителя |
|
12 |
Копия паспорта представителя собственника (всех страниц) |
Представитель собственника |
Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника - ФЛ |
|
|
13 |
Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении собственника |
Собственник |
Всегда, если собственник - ФЛ |
Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью |
|
14 |
Копия водительского удостоверения собственника |
Собственник |
Всегда, если собственник - ФЛ |
Дополнительное подтверждение дееспособности лица, идентификация собственника (фотография) |
|
15 |
Копия военного билета, пенсионного удостоверения, загранпаспорта (оригиналы на обозрение) |
Собственник |
Всегда, если собственник - ЮЛ |
Дополнительная идентификация собственника (фотография), чтобы исключить риски совершения сделки по поддельному паспорту |
|
16 |
Выписка из ЕГЮЛ на компанию - собственника |
Любое лицо |
Всегда, если собственник - ЮЛ |
Статус ЮЛ, форма ЮЛ, кто является генеральным директором ЮЛ, список учредителей ООО |
|
17 |
Уставные документы ЮЛ - собственника в актуальной на момент сделки редакции |
Собственник |
Всегда, если собственник - ЮЛ |
Полномочия органов управления ЮЛ на принятие решения об отчуждении объекта, порядок принятия такого решения |
|
18 |
Документ, устанавливающий полномочия лица, которое будет действовать от имени собственника - ЮЛ при совершении сделки (протокол о назначении генерального директора, Доверенность) |
Собственник |
Всегда, если собственник - ЮЛ |
Полномочия лица, действующего от имени собственника - ЮЛ, соблюдение порядка оформления его полномочий |
|
19 |
Документ, подтверждающий согласование предполагаемой сделки со стороны органов собственника - ЮЛ |
Собственник |
Всегда, если собственник - ЮЛ |
Соблюдена ли процедура принятия решения, согласования такого решения в соответствии с уставными документами |
|
20 |
Запрос в ИФНС о предоставлении копий материалов регистрационного дела |
Любое лицо |
Всегда, если собственник - ЮЛ |
Позволяет определить наличие документов, имеющих значение при совершении органами ЮЛ распорядительных действий, о которых представитель ЮЛ мог не упоминать (судебные решения, мировые соглашения, решения участников) |
|
21 |
Копии Правоустанавливающих документов на зем /участок (договор купли-продажи, дарения, мены, акт приема-передачи, судебное решение, решение общего собрания и т.д.) |
Собственник |
Всегда |
Основания приобретения собственником права на объект |
|
22 |
Копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности (с обеих сторон) |
Собственник |
Всегда, когда право собственности зарегистрировано и внесено в ЕГРН |
• Сведения о дате, номере государственной регистрации права; • Документы – основания регистрации; • Сведения о субъекте и объекте права; • Сведения о виде права и иных правообладателях (при долевой собственности); • Кадастровый номер объекта, категория земель и разрешенное использование; • Существующие ограничения права (ипотека, залог и т.д.) |
|
23 |
Копия документа, удостоверяющего ранее возникшее право на объект (Постановление органа местного самоуправления, свидетельство старого образца и т.д.) |
Собственник |
Всегда, когда сведения о праве собственности не внесены в ЕГРН |
• Основания приобретения права собственности на объект; • Сведения о субъекте и объекте права |
|
24 |
Кадастровая выписка о земельном участке |
Собственник |
Всегда |
• Кадастровый номер; • Дата внесения номера в ГКН; • Категория земель и разрешенное использование; • Кадастровая стоимость; • Площадь участка; • Предыдущие кадастровые номера участка; • Сведения о правообладателе; • Особые отметки (сведения об отсутствии установления границ); • План земельного участка; • Описание местоположения границ земельного участка (поворотных точек границ) |
|
25 |
Выкопировка из карты района, где расположен земельный участок |
Собственник или лицо по доверенности (выдается в отделе землепользования местной администрации) |
Всегда |
Позволяет выявить нахождение на территории участка различного рода инженерных сетей и коммуникаций (газо-, тепло-проводов и т.д.), не внесенных в кадастр |
|
6 |
Запросы в газовые, нефтяные компании, военные ведомства о прохождении по территории участка коммуникациях (трубы, провода, иные объекты), которые могут являться обременением участка Запрос в Газпром газораспределение |
Собственник или лицо по доверенности |
Рекомендуется в случае наличия признаков возможного размещения на участке таких объектов |
Позволяет определить возможные ограничения дальнейшего использования земельного участка, его освоения, использования для строительства - в зависимости от целей приобретения |
|
27 |
Материалы топографической съемки земельного участка |
Собственник |
Желательно |
Позволяет выявить наличие на земельном участке неучтенных в кадастре объектов строительства, коммуникаций и т.д. |
|
28 |
Межевой план земельного участка |
Собственник |
Всегда |
• Сведения о земельном участке; • Порядок образования земельного участка (документы-основания); • Порядок согласования границ с соседними землепользователями (Акт согласования); • Порядок проведения кадастровых работ при постановке участка на кадастровый учет; • Координаты характерных точек границ земельного участка; • Схема расположения земельного участка |
|
29 |
Землеустроительное дело |
Собственник |
В случае, если исследуемый участок был образован из более крупного землепользования |
• Порядок выделения земельного участка из состава более крупного землепользования; • Соблюдение процедуры выделения (решение общего собрания; • Экспликация земель крупного землепользования; • Порядок согласования границ с соседними землепользователями (Акт установления и согласования границ); • Наличие на исследуемом участке не внесенных в кадастр улучшений, обременений |
|
30 |
Отказ уполномоченного органа от преимущественного права выкупа земельного участка |
Собственник |
Если земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения (кроме участков с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, и участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями). |
Соблюден ли обязательный порядок, устанавливающий преимущественное право выкупа земель сельхоз. назначения уполномоченным государственным (муниципальным) органом |
|
31 |
Выписка из ЕГЮЛ на компанию - предыдущего собственника |
Любое лицо |
Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника - ЮЛ |
Статус ЮЛ (действующее ли), форма ЮЛ, кто является генеральным директором ЮЛ, список учредителей ООО |
|
32 |
Учредительные документы юридического лица, являлвшегося предыдущим собственником объекта |
Предыдущий Собственник |
Если право собственности Продавца на земельный участок получено на основании Протокола (решения) общего собрания членов юридического лица |
Порядок принятия решений членами юридического лица, компетенция органов юридического лица. (Исследуемая редакция должна быть актуальной на момент принятия соответствующего решения) |
|
33 |
Документ, удостоверяющий полномочия лица, которое действовало от имени предыдущего собственника - ЮЛ при совершении сделки (протокол о назначении генерального директора, Доверенность) |
Предыдущий Собственник |
Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника - ЮЛ |
Наличие полномочий у лица, действовавшего от имени предыдущего собственника - ЮЛ, соблюдение порядка оформления его полномочий |
|
34 |
Документ, подтверждающий согласование предполагаемой сделки со стороны органов предыдущего собственника - ЮЛ |
Предыдущий Собственник |
Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника - ЮЛ |
Была ли соблюдена ли процедура принятия решения предыдущим собственником-ЮЛ, согласования такого решения в соответствии с уставными документами |
|
35 |
Любое лицо |
Во всех случаях, когда соответствующие документы утверждены |
Определить, не планируется ли изъятие земельного участка для государственных / муниципальных нужд в связи с планируемым размещением в данном месте различного рода объектов соответствующей важности. В связи с последними изменениями в ЗК РФ информация об изъятии больше не вносится в ЕГРН, определить вероятность принятия решения об изъятии участка можно, изучив документы территориального планирования и градостроительного зонирования. |
|
|
36 |
Документация по планировке территории (проект планировки территории, проект межевания территории) |
Любое лицо |
Во всех случаях, когда соответствующие документы утверждены |
Определить, не планируется ли изъятие земельного участка для государственных / муниципальных нужд в связи с планируемым размещением в данном месте различного рода объектов соответствующей важности. В связи с последними изменениями в ЗК РФ информация об изъятии больше не вносится в ЕГРН, определить вероятность принятия решения об изъятии участка можно, изучив документы территориального планирования и градостроительного зонирования. |
|
37 |
Материалы судебного дела |
Собственник (при условии, что он являлся участником дела), иной участник дела |
Если решение суда было вынесено в отношении объекта, собственника (в том числе предыдущего) (по вопросам дееспособности, обязательств и т.д.) |
Крайне важно ознакомиться не только с судебным решением, но с материалами дела в полном объеме |
* По запросу любого лица ИНФС может предоставить также копии регистрационных документов, в которых не содержится личных / конфиденциальных данных (входит в список дополнительных документов)
После проверки документов из стандартного списка, формируется список дополнительных документов, требующих дополнительной проверки.
Читайте также:
Как проверить нежилое помещение перед покупкой
Как проверить квартиру перед покупкой
Как провести юридическую проверку квартиры
Другие материалы из раздела "Юридическая консультация"