Компания «Юридическое бюро» это:

Профессиональная команда, состоящая из 15 человек

Более 10 лет юридической практики

Оказание юридических услуг, более чем по 20 направлениям права

Более 500 успешно реализованных проектов

Более 300 довольных клиентов

Подписаться на рассылку

Примеры материалов рассылки:

Как доказать или опровергнуть, что квартира сдается в аренду

Как проверить нежилое помещение перед покупкой

Как проверить квартиру перед покупкой

Риски покупки приватизированных квартир

Чем опасна продажа квартиры по заниженной стоимости

Методика выполнения юридической проверки квартиры

Чем может обернуться покупка строящегося помещения? Или как не потерять купленное нежилое помещение в строящемся доме?



Гражданка Д.Е. на основании предварительного договора купли-продажи строящегося нежилого помещения с ЗАО «Собор-СМ» оплатила ЗАО, оговоренные обеими сторонами суммы. По результатам обмеров БТИ и уточнения площади помещения по окончании строительства, было подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи.

После сдачи помещения в эксплуатацию помещение было передано ЗАО гражданке Д.Е. по акту приема-передачи. Гражданка Д.Е. выполнила ремонтные работы, несла все расходы на содержание указанного помещения, в т.ч. оплачивала коммунальные платежи, т.е. занимала купленное помещение как полноправный собственник. Однако ЗАО свои обязательства по Договору не выполнило, право собственности на спорное помещение за Д.Е. так и осталось не зарегистрировано.

За защитой своих прав гражданка Д.Е. обратилась к специалистам в Компанию «Юридическое бюро».

Принимая во внимание все имеющиеся факты и документы, было принято решение подать иск в суд о признании права собственности за гражданкой Д.Е. (Истцом) в связи с тем, что ЗАО «Собор-СМ» (Ответчик), получивший разрешение на ввод в эксплуатацию созданного объекта капитального строительства, не совершает действий, необходимых для государственной регистрации права собственности, по причинам, не зависящим от Истца.

В результате судебного разбирательства, требования гражданки Д.Е. были удовлетворены. А суд постановил признать право собственности помещения за истцом.

Росимущество (в лице организации НИУ ВШЭ, которой впоследствии отводились законные по инвестдоговору площади) подало апелляционную жалобу на решение суда, содержащую следующие доводы:

  • Спорный объект находится в общей долевой собственности участников инвестиционной деятельности. До выделения в натуре своей доли в общем имуществе и без согласия стороны инвестиционного контракта соинвестор (имеется в виду ЗАО «Собор-СМ») не вправе распоряжаться спорным имуществом. И в результате передачи помещения нарушены права НИУ ВШЭ
  • Ввиду того, что у ЗАО «Собор-СМ» не возникло право собственности на спорный объект, поэтому к Д.Е. оно тоже не перешло
  • Договор, заключенный между гражданкой Д.Е. и ЗАО «Собор-СМ» является предварительным и он прекратил свое действие

Выяснилось, что между инвесторами официально не были распределены площади построенного здания. Основная часть площадей принадлежала непосредственно ЗАО «Собор-СМ», а оставшаяся (3,5%) – в собственности Росимущества.

Специалисты компании «Юридическое бюро» изучили все документы по делу, касающиеся отношений между инвесторами, покупателем и продавцом. Далее опираясь на ГК, ФЗ, а также, принимая во внимание судебную практику по подобным делам, выдвинули возражения на апелляционную жалобу:

  1. Согласно Федерального закона инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации (Ст. 6 ФЗ от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ). А ст. 24.2 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество» и п. 3 ст. 3 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не применимы, т.к. введены в законодательство после того, как был подписан договор купли-продажи. К материалам дела был приложен договор предварительного распределения площадей, согласно которому право собственности на спорное помещение оставалось у ЗАО «Собор-СМ». Более того, ЗАО «Собор-СМ» и не могло распределять спорное помещение в пользу НИУ ВШЭ, так как обязательство перед Д.Е. по поводу спорного помещения возникло раньше, чем был заключен Договор предварительного распределения площадей
  2. В соответствии с положениями гл. II Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 (в ред. от 19 июля 2011 г.) "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг он приобретает право на долю в объекте инвестиционной деятельности. Поскольку Д.Е. надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы, в силу ст. 12, 309, 310 ГК РФ, Истец вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны Ответчика и имеет право на приобретение в собственность спорного объекта, а при неисполнении обязательств Ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на нежилые помещения
  3. Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Результат:

Представители компании «Юридическое бюро» успешно выиграли судебный процесс. А наша клиентка, как добросовестный покупатель, получила законное право на собственность нежилого помещения.

назад к проектам