Чем может обернуться покупка строящегося помещения? Или как не потерять купленное нежилое помещение в строящемся доме?

Гражданка Д.Е. на основании предварительного договора купли-продажи строящегося нежилого помещения с ЗАО «Собор-СМ» оплатила ЗАО, оговоренные обеими сторонами суммы. По результатам обмеров БТИ и уточнения площади помещения по окончании строительства, было подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи.

После сдачи помещения в эксплуатацию помещение было передано ЗАО гражданке Д.Е. по акту приема-передачи. Гражданка Д.Е. выполнила ремонтные работы, несла все расходы на содержание указанного помещения, в т.ч. оплачивала коммунальные платежи, т.е. занимала купленное помещение как полноправный собственник. Однако ЗАО свои обязательства по Договору не выполнило, право собственности на спорное помещение за Д.Е. так и осталось не зарегистрировано.

За защитой своих прав гражданка Д.Е. обратилась к специалистам в Компанию «Юридическое бюро».

Принимая во внимание все имеющиеся факты и документы, было принято решение подать иск в суд о признании права собственности за гражданкой Д.Е. (Истцом) в связи с тем, что ЗАО «Собор-СМ» (Ответчик), получивший разрешение на ввод в эксплуатацию созданного объекта капитального строительства, не совершает действий, необходимых для государственной регистрации права собственности, по причинам, не зависящим от Истца.

В результате судебного разбирательства, требования гражданки Д.Е. были удовлетворены. А суд постановил признать право собственности помещения за истцом.

Росимущество (в лице организации НИУ ВШЭ, которой впоследствии отводились законные по инвестдоговору площади) подало апелляционную жалобу на решение суда, содержащую следующие доводы:

• Спорный объект находится в общей долевой собственности участников инвестиционной деятельности. До выделения в натуре своей доли в общем имуществе и без согласия стороны инвестиционного контракта соинвестор (имеется в виду ЗАО «Собор-СМ») не вправе распоряжаться спорным имуществом. И в результате передачи помещения нарушены права НИУ ВШЭ
• Ввиду того, что у ЗАО «Собор-СМ» не возникло право собственности на спорный объект, поэтому к Д.Е. оно тоже не перешло
• Договор, заключенный между гражданкой Д.Е. и ЗАО «Собор-СМ» является предварительным и он прекратил свое действие

Выяснилось, что между инвесторами официально не были распределены площади построенного здания. Основная часть площадей принадлежала непосредственно ЗАО «Собор-СМ», а оставшаяся (3,5%) – в собственности Росимущества.

Специалисты компании «Юридическое бюро» изучили все документы по делу, касающиеся отношений между инвесторами, покупателем и продавцом. Далее опираясь на ГК, ФЗ, а также, принимая во внимание судебную практику по подобным делам, выдвинули возражения на апелляционную жалобу:

1. Согласно Федерального закона инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации (Ст. 6 ФЗ от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ). А ст. 24.2 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество» и п. 3 ст. 3 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не применимы, т.к. введены в законодательство после того, как был подписан договор купли-продажи. К материалам дела был приложен договор предварительного распределения площадей, согласно которому право собственности на спорное помещение оставалось у ЗАО «Собор-СМ». Более того, ЗАО «Собор-СМ» и не могло распределять спорное помещение в пользу НИУ ВШЭ, так как обязательство перед Д.Е. по поводу спорного помещения возникло раньше, чем был заключен Договор предварительного распределения площадей
2. В соответствии с положениями гл. II Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 (в ред. от 19 июля 2011 г.) "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг он приобретает право на долю в объекте инвестиционной деятельности. Поскольку Д.Е. надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы, в силу ст. 12, 309, 310 ГК РФ, Истец вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны Ответчика и имеет право на приобретение в собственность спорного объекта, а при неисполнении обязательств Ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на нежилые помещения
3. Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Результат:

Представители компании «Юридическое бюро» успешно выиграли судебный процесс. А наша клиентка, как добросовестный покупатель, получила законное право на собственность нежилого помещения.