Как проверить нежилое помещение перед покупкой
Одним из важнейших этапов при покупке нежилого помещения является юридическая проверка покупаемого объекта имущества. Предлагаем Вашему вниманию стандартный список документов, который используется в компании "Юридическое бюро" при сопровождении сделки по приобретению нежилого помещения.
В таблице приняты следующие обозначения:
- ФЛ - физическое лицо
- ЮЛ - юридическое лицо.
№ |
Название документа |
Кто может получить / предоставить документы |
В каком случае необходим |
Какую информацию может содержать |
1 |
Обычная выписка из ЕГРН на объект |
Любое лицо |
Всегда |
• За кем зарегистрировано право собственности; • дата и номер государственной регистрации права; • какие ограничения наложены на объект; • существуют ли правопритязания и заявленные в судебном порядке права требования; •кадастровый номер; • площадь помещений; • адрес |
2 |
Выписка из ЕГРН по земельному участку, на котором расположено здание, в котором находится объект |
Любое лицо |
Всегда |
• Кому принадлежат право собственности на земельный участок под зданием • Каково разрешенное использование земельного участка, • Вид права, на котором собственник здания использует расположенный под ним участок |
3 |
Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости |
Любое лицо |
Всегда |
Цепочка сделок и иных оснований перехода права собственности на объект с указанием: • даты и номера государственной регистрации права;• даты, номера и основания прекращения права |
4 |
Справка из ЕГРН о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости |
Собственник или лицо по доверенности |
Всегда |
• Кто и когда запрашивал сведения об объекте, • исходящие номера полученных выписок из ЕГРН по объекту за весь период |
5 |
Выписка из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов |
Собственник или лицо по доверенности |
Всегда |
Сведения о документе (документах), на основании которого было зарегистрировано право за нынешним собственником (договор купли-продажи, мены, акт приема-передачи, распоряжение госоргана, решение общего собрания, судебное решение и т.д.) |
6 |
Сведения из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным |
Собственник или лицо по доверенности |
Всегда, если собственник - ФЛ |
Сведения о признании лица недееспособным (ограниченно дееспособным) по решению суда |
7 |
Копия Паспорта собственника (всех страниц) |
Собственник |
Всегда, если собственник - ФЛ |
• Паспортные данные собственника; • адрес регистрации; • состоит ли в зарегистрированном браке. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке. В случае недействительности паспорта - можно взять справку из УФМС. |
8 |
Копия Свидетельства о браке собственника |
Собственник |
Если собственник - ФЛ и состоит в браке |
Паспортные данные супруга собственника, дата регистрации брака |
9 |
Копия паспорта супруга собственника (всех страниц) |
Собственник |
Если собственник - ФЛ и состоит в браке |
• Паспортные данные супруга собственника; • адрес регистрации; • состоит ли в зарегистрированном браке. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке. В случае недействительности паспорта - можно взять справку из УФМС. |
10 |
Согласие супруга собственника на отчуждение имущества |
Супруг Собственника |
Если собственник - ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом |
Воля супруга на отчуждение совместно нажитого имущества |
11 |
Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении супруга собственника |
Супруг Собственника |
Если собственник - ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом |
Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью |
12 |
Копия доверенности на отчуждение имущества |
Собственник |
Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника- ФЛ |
Данные о полномочиях представителя |
13 |
Копия паспорта представителя собственника (всех страниц) |
Представитель собственника |
Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника - ФЛ |
• Паспортные данные представителя собственника; • адрес регистрации. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке. В случае недействительности паспорта - можно взять справку из УФМС. |
14 |
Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении собственника |
Собственник |
Всегда, если собственник - ФЛ |
Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью |
15 |
Копия водительского удостоверения собственника (оригинал - на обозрение) |
Собственник |
Всегда, если собственник - ФЛ |
Дополнительное подтверждение дееспособности лица, идентификации собственника (фотография) |
16 |
Копия военного билета, пенсионного удостоверения, загранпаспорта (оригиналы - на обозрение) |
Собственник |
Всегда, если собственник - ФЛ |
Дополнительная идентификация собственника (фотография), чтобы исключить риски совершения сделки по поддельному паспорту |
17 |
Выписка из ЕГЮЛ на компанию - собственника |
Любое лицо |
Всегда, если собственник - ЮЛ |
Статус ЮЛ; форма ЮЛ; кто является генеральным директором ЮЛ; список учредителей ООО |
18 |
Уставные документы ЮЛ - собственника в актуальной на момент сделки редакции |
Собственник |
Всегда, если собственник - ЮЛ |
Полномочия органов управления ЮЛ на принятие решения об отчуждении объекта, порядок принятия такого решения |
19 |
Документ, удостоверяющий полномочия лица, которое будет действовать от имени собственника - ЮЛ при совершении сделки (протокол о назначении генерального директора, Доверенность) |
Собственник |
Всегда, если собственник - ЮЛ |
Наличие полномочий у лица, действующего от имени собственника - ЮЛ, соблюдение порядка оформления его полномочий |
20 |
Документ, подтверждающий согласование предполагаемой сделки со стороны органов собственника - ЮЛ |
Собственник |
Всегда, если собственник - ЮЛ |
Соблюдена ли процедура принятия решения, согласования такого решения в соответствии с уставными документами |
21 |
Перечень документов, содержащихся в регистрационном деле по компании - собственнику (предоставляется ИНФС, где компания состоит на учете)* |
Любое лицо |
Всегда, если собственник - ЮЛ |
Позволяет определить наличие документов, имеющих значение при совершении органами ЮЛ распорядительных действий, о которых представитель ЮЛ мог не упоминать (судебные решения, мировые соглашения, решения участников) |
22 |
Копии Правоустанавливающих документов на помещение (договор купли-продажи, дарения, мены, акт приема-передачи, судебное решение, распоряжение государственного органа о приватизации, решение общего собрания и т.д.) |
Собственник |
Всегда |
Основания приобретения собственником права на объект |
23 |
Копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности (с обеих сторон) |
Собственник |
Всегда |
• Сведения о дате, номере государственной регистрации права; • Документы – основания регистрации; • Сведения о субъекте и объекте права; • Сведения о виде права и иных правообладателях (при долевой собственности); • Кадастровый номер объекта; • Существующие ограничения права (ипотека, залог и т.д.) |
24 |
Копия документа, удостоверяющего ранее возникшее право на объект (Постановление органа местного самоуправления, свидетельство старого образца и т.д.) |
Собственник |
Всегда, когда сведения о праве собственности не внесены в ЕГРН |
• Основания приобретения права собственности на объект; • Сведения о субъекте и объекте права |
25 |
Кадастровый паспорт помещения |
Собственник |
Всегда |
• Кадастровый номер; • Дата внесения номера в ГКН; • назначение помещения (нежилое); • Кадастровая стоимость; • Площадь; • Предыдущие кадастровые номера объекта; • Этаж, где расположено помещение; • План расположения помещения на этаже с указанием площади отдельных комнат. |
26 |
Технический паспорт на нежилое помещение |
Собственник |
Всегда |
• Адрес, метраж; • Номера помещений на поэтажном плане; • Площадь отдельных комнат в составе помещения; • Техн. описание конструктивных элементов здания; • Инвентаризационная стоимость помещения; • Поэтажный план расположения помещения на этаже (ах); • Экспликация |
27 |
Выписка из ЕГЮЛ на компанию - предыдущего собственника |
Любое лицо |
Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника - ЮЛ |
Статус ЮЛ (действующее ли), форма ЮЛ, кто является генеральным директором ЮЛ, список учредителей ООО |
28 |
Учредительные документы юридического лица, являвшегося предыдущим собственником объекта |
Предыдущий Собственник |
Если право собственности Продавца на объект получено на основании Протокола (решения) общего собрания членов юридического лица |
Порядок принятия решений членами юридического лица, компетенция органов юридического лица (Исследуемая редакция должна быть актуальной на момент принятия соответствующего решения) |
29 |
Документ, удостоверяющий полномочия лица, которое действовало от имени предыдущего собственника - ЮЛ при совершении сделки (протокол о назначении генерального директора, Доверенность) |
Предыдущий Собственник |
Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника - ЮЛ |
Наличие полномочий у лица, действовавшего от имени предыдущего собственника - ЮЛ, соблюдение порядка оформления его полномочий |
30 |
Документ, подтверждающий согласование предполагаемой сделки со стороны органов предыдущего собственника - ЮЛ |
Предыдущий Собственник |
Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника - ЮЛ |
Была ли соблюдена ли процедура принятия решения предыдущим собственником -ЮЛ, согласования такого решения в соответствии с уставными документами |
31 |
Документы по подключению к сетям тепло, водо, газо, электро - снабжения |
Собственник |
Всегда |
• Информация о подключении к соответствующим сетям; • О присоединенной мощности; • о соблюдении технических условий и нормативов при подключении к сетям; • разрешительная документация |
32 |
Договоры, заключенные в отношении помещения (аренды, субаренды и т.д.) |
Собственник |
Всегда |
Информация об условиях аренды, субаренды и иных сделок в отношении данного помещения |
33 |
Письмо (ответ) из органа местного самоуправления по месту нахождения объекта |
Любое лицо может запросить |
Всегда |
• Сведения о дате последнего капитального ремонта здания, где расположено помещение; • Предусмотрены ли действующими распорядительными документами снос, реконструкция или капитальный ремонт данного здания |
34 |
Разрешительная документация на строительство дома, в котором расположено помещение (разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию) |
Собственник |
Всегда |
Наличие / отсутствие разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию здания в фактически существующих размерах |
35 |
Кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположено здание |
Любое лицо может запросить |
Всегда |
Вид разрешенного использования земельного участка, сведения о правообладателе(лях), обременениях |
36 |
Бухгалтерский баланс компании - собственника на последнюю отчетную дату |
Собственник |
Всегда, когда собственник - ЮЛ |
Является ли сделка крупной - требует ли соответствующего одобрения |
37 |
Документы, касающиеся обременений объекта |
Собственник |
Всегда |
Охранное обязательство, договор аренды и т.д. |
38 |
Кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположено здание |
Покупатель / Собственник |
Всегда |
Сведения о земельном участке, на котором расположено здание. Отражено ли в паспорте данное здание. |
39 |
Документ, являющийся основанием права пользования земельным участком под зданием |
Собственник |
Всегда |
На каком праве используется участок под размещение здания (собственность, аренда и т.д.) |
40 |
Отчет об оценке рыночной стоимости помещения |
Любое лицо |
Если собственник - ЮЛ и есть признаки предбанкротного состояния |
Подтверждение рыночной стоимости объекта при продаже, в целях избежания рисков при последуеющем банкротстве собственника |
41 |
Договор на проведение оценки рыночной стоимости помещения |
Любое лицо |
Если собственник - ЮЛ и есть признаки предбанкротного состояния |
Задание на оценку |
42 |
Материалы судебного дела |
Собственник (при условии, что он являлся участником дела), иной участник дела |
Если решение суда было вынесено в отношении объекта, собственника (в том числе предыдущего) (по вопросам дееспособности, обязательств и т.д.) |
Крайне важно ознакомиться не только с судебным решением, но с материалами дела в полном объеме |
* По запросу любого лица ИНФС может предоставить также копии регистрационных документов, в которых не содержится личных / конфиденциальных данных (входит в список дополнительных документов)
После проверки документов из стандартного списка, формируется список дополнительных документов, требующих дополнительной проверки.
Читайте также:
Как проверить квартиру перед покупкой
Как проверить земельный участок перед покупкой
Другие материалы из раздела "Юридическая консультация"