О рисках занижения цены сделки купли-продажи квартиры

Сегодня все ещё практикуется при совершении сделок с недвижимостью использование двойной цены: «официальной» (указываемой в договоре) и «фактической» (которая реально уплачивается (должна уплачиваться) покупателем продавцу. Сторона сделки, заинтересованная в такой незамысловатой схеме, найдет (сама или с помощью услужливого «профессионала-риэлтора») достаточно аргументов, причин и поводов для ее обоснования, целесообразности и необходимости не только для себя, но и контрагента. А иногда последнего и убеждать особо не надо.

Печально, что эти «профессионалы» не хотят видеть рисков не только для сторон сделки, но и для себя. Что, впрочем, закономерно обуславливается распространенной технологией оказания риэлторских услуг – гонорар с «полной» стоимости, полная или частичная предоплата вознаграждения (с условием невозврата, если клиент передумает), фактически полная безответственность после «закрытия» сделки.

Не претендуя на всеобъемлющий охват всего спектра проблем, связанных с использованием указанной схемы двойной цены, можно назвать лишь некоторые (более актуальные в контексте ожидаемых изменений правоприменительной практики).

Риски занижения официальной стоимости продаваемой квартиры

Прежде всего стоит отметить, что заниженная «официальная» стоимость продаваемой квартиры содержит опасность не только для сторон сделки, но и посредника. Как правило, возможность указать в договоре «специальную» цену оговаривается устно. На завершающем этапе, когда уже посредник подготовил все документы одна или обе стороны сделки могут потребовать указания фактической (кадастровой) стоимости. Это хорошее основание не только развалить сделку. «Хорошее» и в смысле судебной перспективы истребовать уплаченные авансы и залоги.

Для сторон сделки указание в договоре заниженной стоимости чревато, в первую очередь, осложнением защиты своих прав, если в дальнейшем данная сделка будет оспариваться. А на этапе ее заключения трудно прогнозировать, кто выиграет в будущем от такого манипулирования (кроме риэлтора, который уже получил свое вознаграждение).

В случае судебных разбирательств, касающихся прямо или косвенно сделки с заниженной ценой, информация о последней станет доступной неопределенному кругу лиц. В их число могут попасть налоговые и иные «компетентные» органы.

В настоящее время суды не обязаны информировать налоговые (правоохранительные) органы о фактах нарушения налогового законодательства, выявленных при рассмотрении гражданско-правовых споров. Однако это не снимает рисков предъявления претензий со стороны налоговых органов, поскольку:

• по общему правилу судебные процессы открыты, и информация о принятых решениях (без персональных данных) доступна неограниченному кругу лиц;
• судебные оппоненты могут проявить соответствующую инициативу;
• в соответствии со ст. 226 ГПК РФ при выявлении случаев нарушения законности суд вправе вынести частное определение и направить его в соответствующие организации или соответствующим должностным лицам, которые обязаны в течение месяца сообщить о принятых ими мерах.

Кроме того, в случае, если при рассмотрении дела суд обнаружит в действиях стороны, других участников процесса, должностного или иного лица признаки преступления, суд сообщает об этом в органы дознания или предварительного следствия. А уклонение от налогообложения (при определенных условиях) – уголовное преступление.

Также нельзя не сказать, что в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ с 1 января 2016 г.: «В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются».».