Компания «Юридическое бюро» это:

Профессиональная команда, состоящая из 15 человек

Более 15 лет юридической практики

Оказание юридических услуг, более чем по 20 направлениям права

Более 500 успешно реализованных проектов

Более 300 довольных клиентов

Подпишитесь на наши группы в Facebook и Telegram

Подписаться на рассылку

Примеры материалов рассылки:

Как доказать или опровергнуть, что квартира сдается в аренду

Как проверить нежилое помещение перед покупкой

Как проверить квартиру перед покупкой

Риски покупки приватизированных квартир

Чем опасна продажа квартиры по заниженной стоимости

Методика выполнения юридической проверки квартиры

Возможно ли использовать нежилое помещение, предназначенное под офис, для размещения швейного цеха?

В Юрбюро обратился клиент со следующим вопросом

Возможно ли использовать нежилое помещение, предназначенное под офис, для размещения швейного цеха?

Описание ситуации

Клиент является собственником нежилого помещения, которое расположено в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома. Назначение помещения – «нежилые помещения под офис». Здание, в котором находится рассматриваемое нежилое помещение, расположено на земельном участке категории – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для многоквартирной застройки.

Выводы юристов компании

Нежилое помещение, имеющее назначение «под офис», не может использоваться для размещения швейного цеха, в связи с тем, что виды разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства, в пределах которых расположено нежилое помещение, не содержат соответствующий вид разрешенного использования – «легкая промышленность».

Также согласно санитарным и строительным нормам и правилам в жилых домах запрещено размещение производственных помещений.

Обоснование

В постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» дается определение нежилому помещению в многоквартирном доме: «помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения».

Собственником нежилого помещения в МКД может быть как физическое лицо, в том числе и собственник жилого помещения (квартиры), расположенного в соответствующем в МКД, так и юридическое лицо, которое на основании договора приобрело нежилое помещение.

В п. 3.5 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (Приложение N 1 к приказу Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2015 г. N 943) в записи кадастра недвижимости о помещении указываются следующие дополнительные сведения: назначение помещения (жилое, нежилое), вид или виды разрешенного использования помещения.

На карте градостроительного зонирования, являющейся приложением к Правилам землепользования и застройки данного городского поселения, земельный участок, на котором расположен МКД, относится к территориальной зоне - зона развития застроенных территорий (Ж-7). В данной зоне предусмотрены следующие основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:

  • Многоэтажная жилая застройка 2.6;
  • Коммунальное обслуживание 3.1;
  • Социальное обслуживание 3.2;
  • Бытовое обслуживание 3.3;
  • Амбулаторно-поликлиническое обслуживание 3.4.1;
  • Дошкольное, начальное и среднее общее образование 3.5.1; Культурное развитие 3.6;
  • Спорт 5.1;
  • Религиозное использование 3.7;
  • Амбулаторное ветеринарное обслуживание 3.10.1;
  • Деловое управление 4.1;
  • Рынки 4.3;
  • Магазины 4.4;
  • Общественное питание 4.6;
  • Гостиничное обслуживание 4.7;
  • Объекты гаражного назначения 2.7.1;
  • Малоэтажная многоквартирная жилая застройка 2.1.1.

Размещение швейного цеха охватывается видом разрешенного использования – «легкая промышленность», который предусмотрен Классификатором видов разрешенного использования земельных участков (Приложение к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540) под номером 6.3. Данный вид разрешенного использования не распространяет свое действие на земельный участок и здание, в пределах которых расположено нежилое помещение с кадастровым номером .

В п. 4.10 строительных норм и правил РФ 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» отмечается, что в цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах* в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.

Не допускается размещать:

- специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; магазины с наличием в них взрывопожароопасных веществ и материалов;

магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;

- специализированные рыбные магазины; склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли;

- все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч.; предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 мСНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные); бани и сауны (кроме индивидуальных саун в квартирах);

- предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 мСНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные и с музыкальным сопровождением;

- прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену); автоматические телефонные станции общей площадью более 100 мСНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные; общественные уборные; похоронные бюро; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;

- производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста, в их числе: пунктов выдачи работы на дом, мастерских для сборочных и декоративных работ); зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; диспансеры всех типов; дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник; травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;

- рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения, ветеринарные клиники и кабинеты.

В СанПиНах 2.1.2.2645-10 Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях указано, что не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

В силу п. 9.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» при эксплуатации жилых зданий и помещений не допускается: использование жилого помещения для целей, не предусмотренных проектной документацией; выполнение работ, являющихся источниками повышенных уровней шума, вибрации, загрязнения воздуха либо нарушающих условия проживания граждан в соседних жилых помещениях.

В Санитарных правилах для швейного производства отмечено, что размер санитарно-защитной зоны швейных производств должен соответствовать "Гигиеническим нормам проектирования производственных объектов", подтверждаться расчетами защиты жилой застройки от шума и вредных выбросов в атмосферу и согласовываться с органами государственного санитарного надзора.

СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» запрещает размещение промышленных производств в жилых зданиях, однако там же указано (п. 3.2.), что в жилых зданиях допускается размещение помещений общественного назначения, инженерного оборудования и коммуникаций при условии соблюдения гигиенических нормативов по шуму, инфразвуку, вибрации, электромагнитным полям.

Понятие помещения общественного назначения даёт СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные: помещение общественного назначения – это помещение, предназначенное для осуществления в нем деятельности по обслуживанию жильцов дома, жителей прилегающего жилого района или для общественной и предпринимательской деятельности, с режимом работы, не оказывающим вредных воздействий на условия проживания в жилой застройке, имеющее отдельный вход (входы) с прилегающей территории и (или) из жилого здания, а также другие помещения, разрешенные к размещению в жилых зданиях органами Роспотребнадзора.

Согласно приложению В к СП 118.13330.2012 "Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009", утвержденному Приказом Минрегиона РФ от 29.12.2011 N 635/10, к зданиям и помещениям общественного назначения относятся здания и помещения учебно-воспитательного назначения; здания и помещения здравоохранения и социального обслуживания населения; здания и помещения сервисного обслуживания населения; сооружения, здания и помещения для культурно-досуговой деятельности населения и религиозных обрядов; здания и помещения для временного пребывания.

Таким образом, помещения для швейного производства не относятся к помещениям общественного назначения, которые можно размещать на первом и цокольном этажах многоквартирных жилых домов.

Рекомендации юристов по использованию помещения для целей бизнеса

При соблюдении требований к шумоизоляции, вибрации, пожарных требований, Правил землепользования и застройки данного городского округа в нежилом помещении, предназначенном под офис, можно размещать продовольственные и непродовольственные магазины, аптеки, офисы, салоны красоты, ателье, учреждения общественного питания, детские сады и другие объекты общественного назначения.

Так же есть возможность использовать данное помещение для организации ателье при соблюдении санитарных правил и норм, в том числе требований к шумоизоляции (соблюдение уровня шумоизоляции подтверждается заключением Роспотребнадзора), требований к пожарной безопасности.

Другие материалы из раздела "Юридическая консультация"