Юридическая проверка нежилого здания в центре Москвы
В Компанию «Юридическое бюро» обратился потенциальный покупатель коммерческой недвижимости, нежилого здания в центре Москвы, для проведения комплексной предварительной проверки недвижимости (Legal Due Diligence) для принятия инвестиционного решения по приобретению объекта.
В процессе проверки были выявлены следующие особенности объекта: здание являлось памятником культуры, в отношении него было выдано охранное обязательство с указанием на возлагаемые в связи с этим на собственника обязанности и наложением определенных ограничений в использовании объекта.
Кроме того, ранее в здании была произведена несогласованная реконструкция и перепланировка с целью адаптации помещения под использование в качестве ресторана, в результате чего площадь объекта и расположение помещений в нем были существенно изменены. По результатам анализа специалистами Компании «Юридическое бюро» была выявлена невозможность легального согласования имеющихся изменений в их фактическом состоянии.
В целях проведения due diligence был осуществлен выезд по месту расположения объекта для очного осмотра и фиксации внутреннего и внешнего состояния здания и помещений в нем.
Привлеченными к проведению due diligence специалистами был произведен анализ имеющихся документов БТИ и технического учета, а также документов по коммуникациям, в результате чего были выявлены существенные нарушения в размещении систем водо- и газоснабжения объекта, имеющие высокий риск пожарной опасности и вероятность возникновения аварийных ситуаций.
В проведение due diligence также входило исследование документов на земельный участок, на котором расположен объект, анализ договоров аренды помещений с действующими арендаторами здания.
Кроме того, при выполнении юридической проверки объекта была осуществлена проверка процедуры приватизации объекта, произведенной предыдущим собственником, а также исследован порядок получения корпоративного одобрения по предыдущим сделкам купли – продажи, определены риски истребования объекта у добросовестного приобретателя. Для проверки правильности получения корпоративного одобрения по предстоящей сделке специалистами компании «Юридическое бюро» были проанализированы корпоративные связи, исследованы уставные документы компании - собственника и оффшорных компаний, являющихся ее учредителями.
По результатам проведенного анализа Клиент Компании «Юридическое бюро», понимая все возможные риски, смог принять взвешенное инвестиционное решение по поводу приобретения объекта коммерческой недвижимости.
