Юридическая чистота – миф или реальность?
В январе этого года Институт налогового менеджмента и экономики недвижимости Высшей школы экономики совместно с одной из ведущих риэлторских компаний «БЕСТ-Недвижимость» провели круглый стол на тему: «Юридическая чистота: миф или реальность?»
В мероприятии приняли участие более 100 представителей агентств недвижимости, законодательных органов власти, Росреестра, нотариата, ЗАГСа, МВД, юридических и страховых компаний, кредитных организаций.
Основной темой круглого стола был вопрос о возможности обеспечения безопасности приобретения недвижимости.
Открыл мероприятие вице-президент РГР, президент ГК «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Витальевич Полторак. Он отметил, что цель круглого стола – обменяться виденьем проблемы с позиций всех профессиональных участников рынка недвижимости и понять, какие есть пути снижения рисков потери права собственности.
По основной теме круглого стола выступила юрист нашей компании, специализирующаяся на сделках с недвижимостью, Надежда Метелица. Она поделилась своим мнением относительно совершения сделок с недвижимостью, вопросах юридической проверки с целью уменьшения рисков при приобретении недвижимости и о проблемах, которые выявляются при подобных проверках.
По мнению Надежды, юридическая чистота – это абстрактная категория. В любом объекте есть примесь рисков. И основная задача юриста, который понимает всю картину, оценить насколько эти риски высокие, насколько потенциальные судебные претензии могут иметь шанс на удовлетворение.
Очень важно развивать правовое сознание населения. Не все понимают, что в связи со значимостью приобретения стоит привлечь специалиста для соответствующей проверки и исключить возможные проблемы.
Есть моменты, определить которые на стадии последнего перехода права собственности не всегда возможно. Поэтому необходимо проверять объекты до той стадии, до которой это возможно.
Особое внимание приобретают риски, связанные с банкротством. Часто сделки совершаются таким образом, что потом могут быть оспорены по банкротным основаниям.
Раньше часто не указывалась истинная цена в договоре и на период оспаривания возникает ситуация с неравноценным предоставлением, когда имущество отчуждается не за те деньги, за которые необходимо это было сделать. В таких ситуациях крайне важно производить безналичный расчет и фиксировать момент передачи денежных средств.
Ещё одно направление, в котором часто возникают проблемы – наследство. При проверке выясняется, что есть наследник с обязательной долей наследования. И проданное имущество может быть истребовано.
В любом случае, окончательное решение по приобретению недвижимости принимает покупатель. Но главная задача юриста провести максимально полную экспертизу по всем возможным направления и точно определить и проанализировать всевозможные возникающие риски.
О том можно ли свести риски до нуля, и как эта проблема решается за рубежом, рассказала Татьяна Полиди, исполнительный директор Фонда «Институт экономики города», директор направления «Рынок недвижимости». По её мнению, в России необходимо дополнить закон о регистрации финансовым механизмом защиты потребителя. Анализ судебной практики по сделкам с жильём показал, что вероятность признания сделки недействительной – всего 0,036%. Для квартиры в 5 млн рублей плата в фонд самострахования составляла бы лишь 1800 рублей. Свое выступление Татьяна Полиди завершила предложением сформировать централизованный фонд возмещения ущерба, который бы покрывал расходы, связанные с риском признания сделок недействительными.
Олег Самойлов, президент «Релайт-недвижимость», вице-президент РГР отметил, что полное спокойствие сторонам сделки может предоставить только страховой полис, и что пока ситуацию с гарантиями можно охарактеризовать как «коллективную безответственность» всех профессиональных участников рынка недвижимости».
Светлана Краснова, руководитель юридического департамента "ИНКОМ", считает, что проверка объекта – важнейшая составляющая риэлторской услуги: «Мы проверяем не только объекты других компаний при покупке, но и объекты, которые продают наши клиенты. Например, работая с продавцом, вы никогда не можете быть уверены, что у него нет кредитов. И выйти из этой ситуации поможет лишь создание реестра займов так, чтобы без внесения в него данных обеими сторонами было бы невозможно предъявление требований по займу».
Александр Сагин, начальник методического отдела Федеральной нотариальной палаты, отметил, что именно нотариальное удостоверение является обеспечением законности сделки. Никто не гарантирует полную защиту, но многие задачи успешно решаются нотариусами.
Олеся Бухтоярова, директор по продажам СК «Согласие», подсчитала, что до 2% сделок признаются недействительными и здесь главное, чтобы законодатель скорректировал и упрочил институт добросовестного приобретателя.
По мнению Юлии Плетневой, юриста, независимого эксперта ЕАЭС, необходимо создать профстандарты специалистов в сфере недвижимости и разработать «паспорт здоровья квартиры» – единый документ, который могли бы использовать все.
Позицию Росреестра озвучила Яна Фалалеева, начальник отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Москве, которая предложила унифицировать формы протоколов сделок и объединить усилия риэлторов, юристов, нотариусов и регистраторов, а также механизм делегирования ответственности.
В результате мероприятия были высказаны предложения и переданы депутату Государственной думы, первому заместителю Председателя Комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству – Александру Сидякину, также принявшему участие в работе круглого стола.
Посмотреть запись вы можете по ссылке.
