Приватизация и права несовершеннолетних
Широко известно, что право собственности на значительную часть квартир, предлагаемых сейчас на рынке вторичного жилья, изначально возникло в результате такого специфического явления, как приватизация. При этом многие слышали, что приобретение подобных квартир может быть связано с дополнительными рисками.
Так, все граждане, которые прописанные в такой квартире на момент ее приватизации, сохраняют право пожизненного безвозмездного проживания в ней, причем - вне зависимости от их участия в приватизации. Выселить таких жильцов, даже по суду, не получится. Если приобрести такое жилье все же очень хочется, Вам необходимо настаивать на добровольном снятии таких лиц с регистрационного учета по месту жительства – обязательно ДО совершения сделки.
Но есть и другой риск, о котором уже мало кто знает. Дело в том, что при проведении приватизации, и в особенности в ходе ее так называемой «первой волны» в начале 90-х годов, было допущено множество нарушений, последствия которых сказываются по сей день.
Право на приватизацию жилого помещения было закреплено Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в соответствии с которым у граждан, занимающих квартиры по договорам социального найма (а впоследствии - и у жителей коммунальных квартир), появилась возможность бесплатно оформить недвижимость в собственность.
Первоначальная редакция данного Закона носила исключительно декларативный характер, что привело к совершению в ходе первичной приватизации ряда нарушений, в том числе, касающихся прав несовершеннолетних. Дело в том, что нормы, более четко регламентирующие процесс приватизации и затрудняющие возможность оформления квартиры в собственность с нарушением прав несовершеннолетних, были внесены в соответствующий закон лишь в 1994 году.
Такие дети, чьи права были нарушены при приватизации, нередко по достижении совершеннолетия оспаривают соответствующие сделки в судебном порядке (вне зависимости от того, кому принадлежит квартира на текущий момент).
Как понять, есть ли потенциальные риски оспаривания у конкретного объекта недвижимости? В каждом конкретном случае необходимо провести внимательную предварительную проверку объекта недвижимости перед покупкой. Запросить, а также внимательно проанализировать ряд документов: в том числе, архивную (историческую) выписку из домовой книги, выписку о переходе прав на объект недвижимого имущества.
В случае, если Вы все же решитесь приобрести такое жилье или, напротив, являетесь лицом, чьи права подобным образом были нарушены при приватизации, основной вопрос, от которого зависит исход судебного спора на случай оспаривания приватизации – это момент истечения предельного срока исковой давности.
В соответствии с нормами гражданского законодательства, сделка, совершенная с нарушением требований закона и иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ), ничтожна, а предельный срок исковой давности по оспариванию таких сделок составляет 10 лет с момента начала ее исполнения (ст.181 ГК РФ).
Итак, по достижении совершеннолетия гражданин обращается в суд с соответствующим требованием о признании договора передачи жилого помещения в собственность недействительным или частично недействительным на основании нарушения прав несовершеннолетнего ребенка, не вошедшего в число собственников по итогам такой сделки. При этом предположим, что на момент обращения в суд со времени совершения сделки приватизации прошло уже более 10 лет. Как свидетельствует обширная судебная практика, в таком случае судом, скорее всего, будет отказано в удовлетворении соответствующего иска.
То есть, если к моменту сделки 10-летний срок с момента приватизации истек, соответствующие риски успешного оспаривания сделки можно считать минимальными. Однако мы рекомендуем дополнительно взять у таких достигших совершеннолетия граждан, не участвовавших в приватизации жилья, нотариальное заявление о том, что они осведомлены о совершении сделки по приватизации и осознают, что соответствующий срок исковой давности к текущему моменту истек. При этом не имеет практического смысла составление аналогичного заявления в ситуации, когда с момента приватизации прошло менее 10 лет - с формулировкой о том, что лицо не претендует на данную недвижимость - так как отказ от права ничтожен в силу закона.
В любом случае перед принятием решения о покупке такого жилья рекомендуется привлечь для проведения предварительной юридической проверки квалифицированных специалистов - юристов, которые смогут провести ее с должной степенью глубины, так как в ходе оценки рисков необходимо комплексно учитывать нормы законодательства и актуальные тенденции судебной практики.
