Новые критерии определения добросовестности приобретателя недвижимости
В соответствии с позицией высших судов, выраженной в небезызвестном Постановлении № 10/221, в случае признания сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной, полученное по такой сделке имущество по общему правилу не может быть истребовано собственником у добросовестного приобретателя.
Согласно ст.301 ГК РФ, под добросовестным приобретателем имущества понимается лицо, которое приобрело имущество возмездно, и в момент совершения сделки не знало, и не могло знать о том, что продавец не вправе его отчуждать (ст.301 ГК РФ).
Таким образом, признание судом добросовестности покупателя недвижимости в большинстве случаев снимает с него риски истребования купленного им имущества, за исключением случаев, когда первоначальный собственник докажет выбытие данного имущества из его владения помимо его воли (например, сделка, совершенная неуполномоченным лицом, под влиянием заблуждения, обмана).
При этом в судебной практике сложилась ситуация, при которой добросовестный приобретатель вынужден сам доказывать свою добросовестность, основываясь на ее критериях.
Ранее указанное Постановление №10/22 относит к таким критериям принятие гражданином «всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества», в том числе:
- осуществление проверки внесения данных о продавце в ЕГРП на момент совершения сделки,
- осуществление проверки отсутствия в ЕГРП отметок о судебном споре в отношении имущества на момент сделки.
При этом совершение указанных действий не гарантировало лицу статус добросовестного приобретателя, оставляя во многом решение данного вопроса на усмотрение суда.
В ответ на принятое Европейским судом по правам человека в г. Страсбурге Постановление, касающееся определения статуса добросовестного приобретателя2, Президиум Верховного суда РФ 01 октября 2014 года утвердил Обзор практики3, в котором более конкретно определены критерии добросовестности.
Теперь суды при определении добросовестности приобретателя недвижимости должны учитывать, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры предпринимались им для выяснения прав лица, отчуждавшего имущество, а именно:
- производился ли покупателем непосредственный осмотр приобретаемого имущества;
- ознакомился ли приобретатель со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснил ли основания возникновения у продавца права собственности;
- сопутствовали ли совершению сделки обстоятельства, которые должны были вызвать у покупателя разумные сомнения в отношении права продавца на его отчуждение (многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени, заниженная цена).
И если факт осмотра квартиры можно оформить Актом, который подписывают обе стороны, то возникает проблема, каким образом покупатель сможет в дальнейшем подтвердить, что он действительно исследовал все необходимые документы по квартире.
Разрешая возможные сомнения по данному вопросу, Верховный суд обращает особое внимание на случаи обращения граждан к профессионалам за проверкой юридической чистоты сделки (так называемый legal due diligence), в процессе которой юристами подробно и профессионально исследуются все необходимые документы, выявляются возможные риски. В соответствии с новейшей судебной практикой, суды связывают такое проявление осмотрительности покупателя с доказательством его добросовестности при совершении сделки.
Более того, уточнение позиции Верховного суда по вопросу добросовестности покупателя позволяет лицам, уже лишенным права собственности по судебному решению, обратиться в суд снова, для обжалования и пересмотра такого решения, основываясь на новой судебной практике. В частности, это весьма актуально по делам, связанным с выселением граждан и изъятием у них жилых помещений в связи с допущенными при приватизации мошенническими действиями.
Более того, уточнение позиции Верховного суда по вопросу добросовестности покупателя позволяет лицам, уже лишенным права собственности по судебному решению, обратиться в суд снова, для обжалования и пересмотра такого решения, основываясь на новой судебной практике. В частности, это весьма актуально по делам, связанным с выселением граждан и изъятием у них жилых помещений в связи с допущенными при приватизации мошенническими действиями .
Более подробно статус добросовестного приобретателя, актуальная судебная практика и наиболее острые проблемы правоприменения будут обсуждаться на вебинаре «Риски истребования имущества у покупателя недвижимости», который Компания «Юридическое бюро» планирует провести в ближайшее время.
Ссылки, использованные в материале:
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
- Постановление ЕСПЧ от 19.11.2012г. по делу «Гладышева против России», Жалоба №7097/10.http://genproc.gov.ru/documents/espch/document-76432/
- Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утверждённый Президиумом Верховного суда РФ 01.10.2014г.
