Компания «Юридическое бюро» это:

Профессиональная команда, состоящая из 15 человек

Более 10 лет юридической практики

Оказание юридических услуг, более чем по 20 направлениям права

Более 500 успешно реализованных проектов

Более 300 довольных клиентов

Подписаться на рассылку

Примеры материалов рассылки:

Как доказать или опровергнуть, что квартира сдается в аренду

Как проверить нежилое помещение перед покупкой

Как проверить квартиру перед покупкой

Риски покупки приватизированных квартир

Чем опасна продажа квартиры по заниженной стоимости

Методика выполнения юридической проверки квартиры

Конфликты собственников земельных участков. Причины возникновения. Пути разрешения

13 мая 2014  /  Публикации в прессе

Приобретение земельного участка - довольно распространенная среди граждан сделка. Но мало кто осознает, что после оформления земельного участка в собственность также могут возникнуть определенные проблемы, в том числе ситуации, приводящие к конфликтам между собственниками.

Все подобные споры можно подразделить на две большие категории: первая включает в себя конфликты, которые возникают между собственниками соседних земельных участков (соседей), ко второй можно отнести споры лиц, которые считают себя собственниками одного и того же земельного участка (законными владельцами). Вторая категория споров довольно обширна и в рамках настоящей статьи будут рассмотрены лишь отдельные подобные примеры.

Любой земельный участок граничит с другими, что нередко влечет за собой конфликт интересов между соседями. Причины при этом могут быть самыми разнообразными: от нарушения правил добрососедства до спора о границах участков и требований о возмещении вреда. Про конкретные ситуации из практики рассказывает Казанкова Е.В., Управляющий партнер Компании «Юридическое бюро», работающей на рынке юридических услуг с 2006 года и специализирующейся на сопровождении сделок с недвижимостью и разрешении земельных споров.

Несовпадении кадастровых границ земельного участка с фактическими. Изменение границ кадастрового деления

Часто на практике возникает следующая характерная ситуация: собственник земельного участка длительное время не устанавливает на нем забор, а когда собирается это сделать – обнаруживает, что забор соседа заходит на его территорию – возникает конфликт.

Такая ситуация происходит при несовпадении кадастровых границ земельного участка с фактическими. Причины тут могут быть разные. Одна из них – допущенная кадастровым инженером при производстве работ ошибка, которая привела к отражению в документах кадастрового учета неверных границ земельного участка. В такой ситуации необходимо попытаться разрешить проблему во внесудебном порядке, обратившись с заявлением в органы кадастрового учета или к кадастровому инженеру, в противном случае – подать иск в суд об устранении кадастровой ошибки и об изменении границ кадастрового деления.

Другой причиной возникшего конфликта может являться спор о праве – то есть ситуация, когда собственник соседнего земельного участка считает, что его забор установлен правильно, так как стоит на земле, принадлежащей к его земельному участку. В такой ситуации конфликт неизбежен. Выход – обратиться в суд с иском об устранении нарушений права собственности по владению земельным участком путем демонтажа ограждения соседнего земельного участка. По такой категории дел суд обычно назначает землеустроительную экспертизу с целью определить действительные границы земельных участков, исходя из соотношения фактических границ участков с правоустанавливающими документами и сведениями Государственного кадастра недвижимости.

Как бороться с нарушением градостроительных норм

Другая очень распространенная причина споров между соседями – возведение одним из собственников строения, расположенного слишком близко к забору соседа. Последствия такого нарушения градостроительных норм, регулирующих порядок размещения строений на участке, могут быть самыми разнообразными: такое строение может затенять соседский огород или закрывать вид из окна соседского дома, дым из трубы размещенной возле забора бани может попадать прямо в окно соседу, не говоря уже о пожарной безопасности. Конечно же, конфликт в такой ситуации неизбежен. В этой ситуации решить вопрос можно через суд подав так называемый негаторный иск – иск об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения.

Нередко неудобства, причиняемые действиями соседей действительно значительны: например, если сосед решил построить у себя на земельном участке таунхаусы или осуществлять промышленное разведение домашних животных, в нарушение установленных норм разрешенного использования конкретного земельного участка, собственникам соседних участков придется несладко.

Что же делать пострадавшему собственнику земельного участка в такой ситуации?

Мы попросили прокомментировать данную ситуацию младшего юриста компании «Юридическое бюро» Метелицу Н.А.: Если договориться мирным путем не получается, выход один – идти в суд. В ситуации, когда сосед возвел на своем участке строение, однозначно не соответствующее разрешенному использованию земельного участка (строит кондоминиум на участке для садоводства) - необходимо будет подать иск о признании такого строения самовольной постройкой и о его сносе.

Если же соседское строение построено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, но с нарушением градостроительных норм и правил (например, слишком близко к забору) – также можно обратиться с иском о сносе такой постройки. В данном случае важно не ошибиться с выбором юриста – по такой категории дел нужно доказать не только существенность допущенных соседом при строительстве нарушений, но и то, что постройка нарушает права и интересы истца, а устранить такие нарушения можно только путем ее сноса.

Как получить доступ к коммуникациям, расположенных на соседнем участке? Установление сервитута на земельный участок

Нужно отметить, что на практике существуют и такие ситуации, когда закон бессилен. Например, если собственник обнес свой участок сплошным железным забором, который портит соседу весь вид. Если такой забор установлен в пределах границ земельного участка собственника - заставить его поставить вместо забора ограждение из металлической сетки не получится, так как на настоящий момент закон не предъявляет каких-либо требований к тому, каким должен быть забор. Выход в данном случае – достижение мирных договоренностей, в том числе с участием органов управления товариществом, кооперативом или иным объединением собственников земельных участков.

Что же делать в случае, если единственный ближайший колодец с водой находится на участке Вашего соседа? Или если вам необходимо провести коммуникации к Вашему новому дому, но это можно сделать только через соседний участок?

О разрешении этой проблемы рассказывает юрист компании «Юридическое бюро» Припускова Ю.Н., специализирующаяся на спорах с недвижимостью: Вышеуказанная проблема разрешается путем установления сервитута на земельный участок. Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком или иным имуществом.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.Установить частный сервитут можно по соглашению с соседом, имея при этом ввиду, что последний вправе запросить плату за соответствующее использование своей земли. Однако собственник столь необходимого Вам земельного участка может и не согласиться обременить свою землю подобным образом (например, ему не представляется привлекательной перспектива производства на территории его сада работ по прокладке кабеля к соседнему участку).

В таком случае выход тоже есть – устанавливать сервитут через суд, обратившись к квалифицированным юристам. В процессе разбирательства будет необходимо доказать, что подобное обременение соседнего земельного участка – единственный возможный способ реализации истцом своих прав, иначе суд в установлении сервитута откажет. Чаще всего для установления сервитута по делу назначается землеустроительная экспертиза.

Cпоры лиц, считающих себя собственниками одного и того же земельного участка

Совсем другую категорию конфликтов представляют собой споры лиц, считающих себя собственниками одного и того же земельного участка. В практике компании «Юридическое бюро» была следующая ситуация: в отношении земельного участка, принадлежащего гражданину, в суд был подан иск лицом, считающим себя собственником того же земельного участка. Спорный участок достался нынешнему владельцу посредством целой череды сделок купли-продажи. Первоначальному собственнику участок был выделен администрацией сельского района. В судебное разбирательство истец представил иное распоряжение администрации – о предоставлении ему того же самого земельного участка, которым он не пользовался в течение порядка 18 лет. С помощью сотрудников Компании приобретателю земельного участка удалось доказать свою добросовестность и оставить участок за собой, в иске было отказано.

Приведенная практическая ситуация доказывает, что при приобретении земельного участка крайне важно внимательно исследовать юридическую чистоту объекта, а также основания приобретения права собственности продавцом недвижимости, не скупясь на затраты по привлечению для этого высококвалифицированных специалистов. Казанкова Е.В. отмечает, что в результате проведения процедуры Due Diligence (юридической проверки) объекта недвижимости, многие клиенты компании «Юридическое бюро» сохранили свое время и деньги. В процессе такой проверки могут быть выявлены неочевидные на первый взгляд риски, вплоть до истребования в дальнейшем имущества у покупателя законным собственником.

Материал, подготовленный сотрудниками компании "Юридическое бюро" также опубликован в издании "Свободная пресса" в статье "Как уладить конфликт с соседом по участку".

← назад