О правах ребенка при продаже приватизированной квартиры

Нас спрашивают: Женщина была прописана в муниципальной квартире одна, подала заявление на приватизацию 16.07.2012, подписала договор передачи тоже 16.07.2012 и он пошел на регистрацию. 28.08.2012 у нее родилась дочь, 13.09.2012 ее прописали в этой квартире, а 14.09.2012 зарегистрировался договор передачи. Т.е. дочь рождена в промежутке между подписанием договора передачи и его регистрацией. Сейчас квартира продается. Были ли нарушены права дочери и может ли она в будущем оспорить сделку?

Отвечаем: В соответствии со ст. 7 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ", передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность.

Поскольку в законе не предусмотрено требование государственной регистрации договора передачи, судебная практика исходит из того, что договор передачи считается заключенным с момента его подписания сторонами. Данная позиция, в частности, отражена в Определении Московского областного суда от 13.09.2011 г. по делу N 33-20643; Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 29.01.2015 г. N 33-737/2015.

Также в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" различаются оформление договора на передачу жилого помещения в собственность и государственная регистрация права собственности. То есть, государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности на объект недвижимости, в отношении которого заключен договор передачи (абз. 3 ст. 7 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ").

Таким образом, поскольку договор передачи считается заключенным с момента его подписания, стороны, которые должны участвовать в данном договоре, определяются также в момент его подписания. В соответствии с абз. 2 ст. 7 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ", в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. Поскольку в описанной Вами ситуации подписание договора передачи состоялось 16.07.2012 г., то есть до рождения ребенка, он не являлся субъектом, которого необходимо было включить в качестве стороны в договор передачи. Поэтому права ребенка в данном случае не нарушены.

Поскольку ребенок прописан в квартире, он имеет право пользования ей. В случае отчуждения квартиры ребенок сохраняет право пользования и не может быть снят с регистрационного учета в данной квартире, пока родители не найдут другого жилого помещения, в котором может быть прописан ребенок. Данная позиция отражена, в частности, в Определении Верховного Суда РФ от 16.04.2013 N 4-КГ13-2. В данном Определении Верховный Суд, опираясь на нормы действующего законодательства, Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой", Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", не согласился с выводами суда второй инстанции, который посчитал, что после перехода права собственности на спорную квартиру к новому собственнику право пользования данным жилым помещением у зарегистрированных в ней лиц, в том числе несовершеннолетней Ш.В., прекратилось, в связи с чем указанные лица, включая несовершеннолетнего ребенка, подлежали снятию с регистрационного учета. Как указал Верховный Суд Российской Федерации, судом второй инстанции были неверно определены юридически значимые обстоятельства по делу, касающиеся соблюдения жилищных прав несовершеннолетнего ребенка, в частности тот факт, что Ш.В. постоянно зарегистрирована и проживает в спорном жилом помещении, права на другое жилое помещение не имеет, денежными средствами для приобретения иного жилья ее мать не обладает.

Обратиться за помощью / задать вопрос