Возможно ли использовать нежилое помещение, предназначенное под офис, для размещения швейного цеха?

В Юрбюро обратился клиент со следующим вопросом

Возможно ли использовать нежилое помещение, предназначенное под офис, для размещения швейного цеха?

Описание ситуации

Клиент является собственником нежилого помещения, которое расположено в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома. Назначение помещения – «нежилые помещения под офис». Здание, в котором находится рассматриваемое нежилое помещение, расположено на земельном участке категории – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для многоквартирной застройки.

Выводы юристов компании

Нежилое помещение, имеющее назначение «под офис», не может использоваться для размещения швейного цеха, в связи с тем, что виды разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства, в пределах которых расположено нежилое помещение, не содержат соответствующий вид разрешенного использования – «легкая промышленность».

Также согласно санитарным и строительным нормам и правилам в жилых домах запрещено размещение производственных помещений.

Обоснование

В постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» дается определение нежилому помещению в многоквартирном доме: «помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения».

Собственником нежилого помещения в МКД может быть как физическое лицо, в том числе и собственник жилого помещения (квартиры), расположенного в соответствующем в МКД, так и юридическое лицо, которое на основании договора приобрело нежилое помещение.

В п. 3.5 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (Приложение N 1 к приказу Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2015 г. N 943) в записи кадастра недвижимости о помещении указываются следующие дополнительные сведения: назначение помещения (жилое, нежилое), вид или виды разрешенного использования помещения.

На карте градостроительного зонирования, являющейся приложением к Правилам землепользования и застройки данного городского поселения, земельный участок, на котором расположен МКД, относится к территориальной зоне - зона развития застроенных территорий (Ж-7). В данной зоне предусмотрены следующие основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:

• Многоэтажная жилая застройка 2.6;
• Коммунальное обслуживание 3.1;
• Социальное обслуживание 3.2;
• Бытовое обслуживание 3.3;
• Амбулаторно-поликлиническое обслуживание 3.4.1;
• Дошкольное, начальное и среднее общее образование 3.5.1; Культурное развитие 3.6;
• Спорт 5.1;
• Религиозное использование 3.7;
• Амбулаторное ветеринарное обслуживание 3.10.1;
• Деловое управление 4.1;
• Рынки 4.3;
• Магазины 4.4;
• Общественное питание 4.6;
• Гостиничное обслуживание 4.7;
• Объекты гаражного назначения 2.7.1;
• Малоэтажная многоквартирная жилая застройка 2.1.1.

Размещение швейного цеха охватывается видом разрешенного использования – «легкая промышленность», который предусмотрен Классификатором видов разрешенного использования земельных участков (Приложение к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540) под номером 6.3. Данный вид разрешенного использования не распространяет свое действие на земельный участок и здание, в пределах которых расположено нежилое помещение с кадастровым номером .

В п. 4.10 строительных норм и правил РФ 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» отмечается, что в цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах* в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.

Не допускается размещать:

- специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; магазины с наличием в них взрывопожароопасных веществ и материалов;

магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;

- специализированные рыбные магазины; склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли;

- все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч.; предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 мСНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные); бани и сауны (кроме индивидуальных саун в квартирах);

- предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 мСНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные и с музыкальным сопровождением;

- прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену); автоматические телефонные станции общей площадью более 100 мСНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные; общественные уборные; похоронные бюро; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;

- производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста, в их числе: пунктов выдачи работы на дом, мастерских для сборочных и декоративных работ); зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; диспансеры всех типов; дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник; травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;

- рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения, ветеринарные клиники и кабинеты.

В СанПиНах 2.1.2.2645-10 Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях указано, что не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

В силу п. 9.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» при эксплуатации жилых зданий и помещений не допускается: использование жилого помещения для целей, не предусмотренных проектной документацией; выполнение работ, являющихся источниками повышенных уровней шума, вибрации, загрязнения воздуха либо нарушающих условия проживания граждан в соседних жилых помещениях.

В Санитарных правилах для швейного производства отмечено, что размер санитарно-защитной зоны швейных производств должен соответствовать "Гигиеническим нормам проектирования производственных объектов", подтверждаться расчетами защиты жилой застройки от шума и вредных выбросов в атмосферу и согласовываться с органами государственного санитарного надзора.

СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» запрещает размещение промышленных производств в жилых зданиях, однако там же указано (п. 3.2.), что в жилых зданиях допускается размещение помещений общественного назначения, инженерного оборудования и коммуникаций при условии соблюдения гигиенических нормативов по шуму, инфразвуку, вибрации, электромагнитным полям.

Понятие помещения общественного назначения даёт СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные: помещение общественного назначения – это помещение, предназначенное для осуществления в нем деятельности по обслуживанию жильцов дома, жителей прилегающего жилого района или для общественной и предпринимательской деятельности, с режимом работы, не оказывающим вредных воздействий на условия проживания в жилой застройке, имеющее отдельный вход (входы) с прилегающей территории и (или) из жилого здания, а также другие помещения, разрешенные к размещению в жилых зданиях органами Роспотребнадзора.

Согласно приложению В к СП 118.13330.2012 "Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009", утвержденному Приказом Минрегиона РФ от 29.12.2011 N 635/10, к зданиям и помещениям общественного назначения относятся здания и помещения учебно-воспитательного назначения; здания и помещения здравоохранения и социального обслуживания населения; здания и помещения сервисного обслуживания населения; сооружения, здания и помещения для культурно-досуговой деятельности населения и религиозных обрядов; здания и помещения для временного пребывания.

Таким образом, помещения для швейного производства не относятся к помещениям общественного назначения, которые можно размещать на первом и цокольном этажах многоквартирных жилых домов.

Рекомендации юристов по использованию помещения для целей бизнеса

При соблюдении требований к шумоизоляции, вибрации, пожарных требований, Правил землепользования и застройки данного городского округа в нежилом помещении, предназначенном под офис, можно размещать продовольственные и непродовольственные магазины, аптеки, офисы, салоны красоты, ателье, учреждения общественного питания, детские сады и другие объекты общественного назначения.

Так же есть возможность использовать данное помещение для организации ателье при соблюдении санитарных правил и норм, в том числе требований к шумоизоляции (соблюдение уровня шумоизоляции подтверждается заключением Роспотребнадзора), требований к пожарной безопасности.