Повышение квалификации сотрудниками ЮрБюро
Сотрудники компании Юридическое бюро, повышая уровень квалификации, принимают участие в профессиональных семинарах по различным отраслям права (корпоративное право, гражданское право, процессуальная право).
С 25-29 марта 2013 года юридический институт "М-Логос" проводил семинары, посвященные новеллам Гражданского Кодекса РФ в сфере недвижимости и сделок с ним.
Одни из самых интересных лекций были прочитаны судьей ВАС РФ Александрой Александровной Маковской о тонкостях и подводных камнях договоров аренды недвижимости. В частности, были затронуты сложные вопросы идентификации предмета договора, который возникнет в будущем (так называемая "будущая" недвижимость), проблемы определения сроков договора аренды, обеспечения договора, его регистрации и др.
Все эти вопросы рассматривались в свете Постановления Пленума ВАС РФ № 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем”.
Теоретическим валом обрушились размышления о природе права владения, сервитутов, а также договора купли-продажи недвижимости от Константина Ильича Скловского (д.ю.н., адвокат) и многоуважаемого Василия Владимировича Витрянского (д.ю.н., заслуженный юрист РФ, заместитель Председателя ВАС РФ в отставке).
Также были прочитаны не менее интересные лекции советником ВАС РФ Ероховой Марией Андреевной о защите прав на недвижимость в судебном порядке, в частности, путем подачи виндикационных и негаторных исков, а также иновационного иска о признании права отсутствующим с приведением практики ВАС РФ и нижестоящих судов.
Главный консультант Управления частного права ВАС РФ Михаил Александрович Церковников поделился секретами регулирования заключения договора аренды, пролонгации действия договора аренды, определения арендной платы, рассказал про преимущественные права арендатора и особенности аренды с правом выкупа.
Помимо фундаментальной теории лекторы размышляли на темы природы права владения в свете реформы ГК РФ, (природы*) новых ограниченных прав на землю, нового в возникновении прав собственности в силу приобретательной давности, обсуждали перспективы введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью и затрагивали иные волнующие в связи с введением изменений в ГК РФ вопросы.
Правовая нирвана была достигнута нами, когда лекции читал начальник Управления частного права ВАС РФ Роман Сергеевич Бевзенко, раскрывший правовые тайны составных вещей и поделившийся сакральными знаниями ВАС РФ в сфере недвижимости, заставивший задуматься аудиторию над почти метафизическим вопросом, что же считать недвижимой вещью.
Так, к примеру, в европейском законодательстве дома не являются недвижимым имуществом, а лишь составной частью вещи, сейчас российская практика (в частности ВАС РФ) признает позицию Европы и пытается изменить нашу практику «к лучшему», поскольку последнее время регистрация прав на недвижимое имущество доходит до абсурда, и люди регистрируют заборы, бассейны, холодильные установки, системы мелиорации, заросли многолетнего лука и иные вещи, например, захоронение в стене.
Также приведена интересная практика: Дело "Батыр" № 2061/99 от 12.10.1999 года, в котором сторона пыталась доказать, что холодильная установка является недвижимостью ( Дело дошло до Президиума ВАС РФ, который однозначно сказал, что оборудование является движимым имуществом, поскольку не отвечает признакам недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ).
Ряд лекций запомнился доскональным разбором договоров строительного подряда, существенных условий, порядка его заключения, формы, определения цены, порядка согласования качества работ, судебных споров в отношении приемки выполненных работ и др.
Щербаков Николай Борисович (преподаватель МГУ им. Ломоносова М.В.) поставил вопрос, когда переходит риск случайной гибели материалов? Оказалось, что модификация "жизни" материалов как вещи наступает с момента использования материалов, их обращения в использование. Тогда вещь гибнет и становится составной вещью, о чем говорил Бевзенко Р.С. Однако, если вещь обратима в использовании (например, дверные ручки, которые без причинения вреда вещи можно переустановить), она остается вещью также и в использовании. Это важно при определении, к кому же предъявлять требования, и можно ли их вообще предъявлять в данных случаях.
Заинтересовала нас и дискуссия о выполнении дополнительных работ в договоре строительного подряда (это касается и договоров на выполнение работ/ оказание услуг), нужно ли их оплачивать, либо это "медвежья услуга" подрядчика/исполнителя? Действительно, если в смете не были поименованы и согласованы с заказчиком дополнительные работы, то заказчик не должен за них платить. Вопрос о неосновательном обогащении заказчика за счет средств подрядчика/исполнителя на практике в основном разрешается в пользу заказчика (суды отказывают в удовлетворении иска), но также рассматривался ВАС РФ (дело №1302/11), который удовлетворил иск о неосновательном обогащении, что создало серьезный прецедент.
Наиболее практическую и не менее интересную лекцию провел практикующий юрист, начальник юридического отдела ЗАО "СиЭс-Трейдинг" Ястржембский Игорь Александрович о договорах участия в долевом строительстве, сравнивал их с поименованными в Постановлении Пленума ВАС РФ № 54 договорами купли-продажи "будущей" недвижимости и простого товарищества, если быть краткими, то отличие в принадлежности права собственности при заключении договора, а именно: в договоре купли-продажи "будущей недвижимости" права собственности у продавца нет в момент заключения, оно появляется в будущем, в договоре строительного подряда право собственности есть только у заказчика, в договоре простого товарищества право собственности на земельный участок есть у всех товарищей. Кстати, к "товарищу" нельзя подать иск о понуждении (обязательственный иск), они невозможны в доверительных (фидуциарных) отношениях.
Последний и ударный день лекций был посвящен разрешению проблем заключения, исполнения и расторжения сделок с земельными участками(купля-продажа, внесение в уставной капитал, аренда и прочие), обсуждение с к.ю.н. , управляющим партнером ООО "Консалтинговая группа "Земля и недвижимость" Чуркиным Владимиром Эрнстовичем особенностей совершения сделок с земельными участками отдельных категорий, правового режима земельных участков и вопросов оборота земель.
В завершении курса Роман Сергеевич Бевзенко прочитал лекции о договоре ипотеки и залога. Новым для нас была изменившаяся с 2008 года позиция высших судов по договору залога и как аналогия, договорам поручительства. Ранее договор поручительства прекращался в силу п.1 ст. 367 ГК РФ, если изменялись условия основного договора (например, кредитного) без ведома поручителя. Однако ВС РФ в сентябре 2011 года изменил буквальное прочтение данной статьи и указал в Определении ВС РФ от 13.09.2011 года № 39-В11-5, где в удовлетворении иска о признании прекращенным договора поручительства отказано правомерно, поскольку эти требования не основаны на законе, противоречат условиям заключенного кредитного договора и договора поручительства. Постановление Пленума ВАС РФ № 42 от 12.07.2012 года продублировало позицию ВС РФ о том, что поручительство не прекращается при изменении условий основного договора, а поручитель отвечает лишь за то, за что поручался. Залог также не прекращается, а действует в рамках изначального требования. Было приведено много интересной практики по конкретным делам.
Кратким итогом всего курса была лекция о новых вещных правах, которые отражены в проекте нового ГК РФ и Концепции развития гражданского права. Вещное право- это всегда обременение вещи, она может быть обременена правом собственности, правом постоянного землевладения (римский эмфитевзис), правом пользования чужой землей без застройки, право застройки чужого земельного участка (суперфиций), сервитут, право личного пользования (узуфрукт), ипотека (из нового-неакцессорная ипотека), право приобретения чужой недвижимой вещи (конструкция долевого строительства), право вещной выдачи, право ограниченного пользования и право оперативного управления.
В итоге, после недели курса, мы действительно узнали много нового не только с практической точки зрения, но также и теоретические размышления цивилистов дали импульс для обсуждения в правовых кругах интересных вопросов природы недвижимости и ряда сделок.
