Конфликты собственников земельных участков. Причины возникновения. Пути разрешения
Приобретение земельного участка - довольно распространенная среди граждан сделка. Но мало кто осознает, что после оформления земельного участка в собственность также могут возникнуть определенные проблемы, в том числе ситуации, приводящие к конфликтам между собственниками.
Все подобные споры можно подразделить на две большие категории: первая включает в себя конфликты, которые возникают между собственниками соседних земельных участков (соседей), ко второй можно отнести споры лиц, которые считают себя собственниками одного и того же земельного участка (законными владельцами). Вторая категория споров довольно обширна и в рамках настоящей статьи будут рассмотрены лишь отдельные подобные примеры.
Любой земельный участок граничит с другими, что нередко влечет за собой конфликт интересов между соседями. Причины при этом могут быть самыми разнообразными: от нарушения правил добрососедства до спора о границах участков и требований о возмещении вреда. Про конкретные ситуации из практики рассказывает Казанкова Е.В., Управляющий партнер Компании «Юридическое бюро», работающей на рынке юридических услуг с 2006 года и специализирующейся на сопровождении сделок с недвижимостью и разрешении земельных споров.
Несовпадении кадастровых границ земельного участка с фактическими. Изменение границ кадастрового деления
Часто на практике возникает следующая характерная ситуация: собственник земельного участка длительное время не устанавливает на нем забор, а когда собирается это сделать – обнаруживает, что забор соседа заходит на его территорию – возникает конфликт.
Такая ситуация происходит при несовпадении кадастровых границ земельного участка с фактическими. Причины тут могут быть разные. Одна из них – допущенная кадастровым инженером при производстве работ ошибка, которая привела к отражению в документах кадастрового учета неверных границ земельного участка. В такой ситуации необходимо попытаться разрешить проблему во внесудебном порядке, обратившись с заявлением в органы кадастрового учета или к кадастровому инженеру, в противном случае – подать иск в суд об устранении кадастровой ошибки и об изменении границ кадастрового деления.
Другой причиной возникшего конфликта может являться спор о праве – то есть ситуация, когда собственник соседнего земельного участка считает, что его забор установлен правильно, так как стоит на земле, принадлежащей к его земельному участку. В такой ситуации конфликт неизбежен. Выход – обратиться в суд с иском об устранении нарушений права собственности по владению земельным участком путем демонтажа ограждения соседнего земельного участка. По такой категории дел суд обычно назначает землеустроительную экспертизу с целью определить действительные границы земельных участков, исходя из соотношения фактических границ участков с правоустанавливающими документами и сведениями Государственного кадастра недвижимости.
Как бороться с нарушением градостроительных норм
Другая очень распространенная причина споров между соседями – возведение одним из собственников строения, расположенного слишком близко к забору соседа. Последствия такого нарушения градостроительных норм, регулирующих порядок размещения строений на участке, могут быть самыми разнообразными: такое строение может затенять соседский огород или закрывать вид из окна соседского дома, дым из трубы размещенной возле забора бани может попадать прямо в окно соседу, не говоря уже о пожарной безопасности. Конечно же, конфликт в такой ситуации неизбежен. В этой ситуации решить вопрос можно через суд подав так называемый негаторный иск – иск об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения.
Нередко неудобства, причиняемые действиями соседей действительно значительны: например, если сосед решил построить у себя на земельном участке таунхаусы или осуществлять промышленное разведение домашних животных, в нарушение установленных норм разрешенного использования конкретного земельного участка, собственникам соседних участков придется несладко.
Что же делать пострадавшему собственнику земельного участка в такой ситуации?
Мы попросили прокомментировать данную ситуацию младшего юриста компании «Юридическое бюро» Метелицу Н.А.: Если договориться мирным путем не получается, выход один – идти в суд. В ситуации, когда сосед возвел на своем участке строение, однозначно не соответствующее разрешенному использованию земельного участка (строит кондоминиум на участке для садоводства) - необходимо будет подать иск о признании такого строения самовольной постройкой и о его сносе.
Если же соседское строение построено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, но с нарушением градостроительных норм и правил (например, слишком близко к забору) – также можно обратиться с иском о сносе такой постройки. В данном случае важно не ошибиться с выбором юриста – по такой категории дел нужно доказать не только существенность допущенных соседом при строительстве нарушений, но и то, что постройка нарушает права и интересы истца, а устранить такие нарушения можно только путем ее сноса.
Как получить доступ к коммуникациям, расположенных на соседнем участке? Установление сервитута на земельный участок
Нужно отметить, что на практике существуют и такие ситуации, когда закон бессилен. Например, если собственник обнес свой участок сплошным железным забором, который портит соседу весь вид. Если такой забор установлен в пределах границ земельного участка собственника - заставить его поставить вместо забора ограждение из металлической сетки не получится, так как на настоящий момент закон не предъявляет каких-либо требований к тому, каким должен быть забор. Выход в данном случае – достижение мирных договоренностей, в том числе с участием органов управления товариществом, кооперативом или иным объединением собственников земельных участков.
Что же делать в случае, если единственный ближайший колодец с водой находится на участке Вашего соседа? Или если вам необходимо провести коммуникации к Вашему новому дому, но это можно сделать только через соседний участок?
О разрешении этой проблемы рассказывает юрист компании «Юридическое бюро» Припускова Ю.Н., специализирующаяся на спорах с недвижимостью: Вышеуказанная проблема разрешается путем установления сервитута на земельный участок. Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком или иным имуществом.
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.Установить частный сервитут можно по соглашению с соседом, имея при этом ввиду, что последний вправе запросить плату за соответствующее использование своей земли. Однако собственник столь необходимого Вам земельного участка может и не согласиться обременить свою землю подобным образом (например, ему не представляется привлекательной перспектива производства на территории его сада работ по прокладке кабеля к соседнему участку).
В таком случае выход тоже есть – устанавливать сервитут через суд, обратившись к квалифицированным юристам. В процессе разбирательства будет необходимо доказать, что подобное обременение соседнего земельного участка – единственный возможный способ реализации истцом своих прав, иначе суд в установлении сервитута откажет. Чаще всего для установления сервитута по делу назначается землеустроительная экспертиза.
Cпоры лиц, считающих себя собственниками одного и того же земельного участка
Совсем другую категорию конфликтов представляют собой споры лиц, считающих себя собственниками одного и того же земельного участка. В практике компании «Юридическое бюро» была следующая ситуация: в отношении земельного участка, принадлежащего гражданину, в суд был подан иск лицом, считающим себя собственником того же земельного участка. Спорный участок достался нынешнему владельцу посредством целой череды сделок купли-продажи. Первоначальному собственнику участок был выделен администрацией сельского района. В судебное разбирательство истец представил иное распоряжение администрации – о предоставлении ему того же самого земельного участка, которым он не пользовался в течение порядка 18 лет. С помощью сотрудников Компании приобретателю земельного участка удалось доказать свою добросовестность и оставить участок за собой, в иске было отказано.
Приведенная практическая ситуация доказывает, что при приобретении земельного участка крайне важно внимательно исследовать юридическую чистоту объекта, а также основания приобретения права собственности продавцом недвижимости, не скупясь на затраты по привлечению для этого высококвалифицированных специалистов. Казанкова Е.В. отмечает, что в результате проведения процедуры Due Diligence (юридической проверки) объекта недвижимости, многие клиенты компании «Юридическое бюро» сохранили свое время и деньги. В процессе такой проверки могут быть выявлены неочевидные на первый взгляд риски, вплоть до истребования в дальнейшем имущества у покупателя законным собственником.
Материал, подготовленный сотрудниками компании "Юридическое бюро" также опубликован в издании "Свободная пресса" в статье "Как уладить конфликт с соседом по участку".
