Свободная планировка в новостройке: что это означает на самом деле

Сегодня многие застройщики предлагают покупателям так называемую «свободную планировку» квартир, преподнося это как преимущество: возможность сделать ремонт, исходя исключительно собственных нужд.

На самом деле, юридически понятия «свободная планировка» не существует. Мнение, что «свободная» планировка позволяет как угодно возводить стены в квартире, и менять местами помещения с разным функциональным назначением - ошибочно.

Нередко можно увидеть, что контуры планировки помещений отмечены на полу такой квартиры одним-двумя рядами кирпичей (как обычно утверждает Застройщик, это всего лишь «предложенный вариант планировки»). На самом деле, чаще всего это означает, что в документы БТИ стены все же внесены – пунктирными линиями – а обязанность возвести их по намеченным контурам ложится именно на нового собственника. Если Покупатель и вправду намерен распланировать помещение «под себя», с точки зрения закона это будет считаться перепланировкой, для чего требуется согласование с уполномоченными органами в установленном законом порядке.

Иногда квартира сдается Застройщиком с отсутствием стен, а в документах БТИ отображается как единое жилое помещение (белым квадратом), без выделения зон с разным функциональным назначением. Это наиболее сложная ситуация: например, по закону расширение ванн и санузлов на площади жилых комнат запрещено. Но если ориентироваться на имеющееся БТИ, то в какую сторону собственник ни расширял бы санузел, он попадет на площадь жилой комнаты, так как в квартире не выделены зоны коридоров.

Как же быть в таком случае? На самом деле, несмотря на отсутствие стен на плане БТИ, существует строительный план (поэтажный план застройщика), где полностью отмечены все помещения, то есть обозначена планировка, прошедшая согласование перед строительством. Таким образом, совершенно определенная планировка квартиры уже согласована с уполномоченными органами, и сразу же возникает вопрос, соответствует ли она тому, что хотел бы сделать для себя новый собственник.

Запросить строительный (поэтажный) план можно у компании-застройщика, либо в управляющей компании. Любое отклонение от указанной в строительном плане планировки будет признано перепланировкой, узаконить которую собственник может только осуществив все необходимые согласования. При этом стоит помнить, что определенную перепланировку квартиры в любом случае невозможно согласовать: например, если на том месте, где Вы хотите большую ванную, на строительном плане размещается детская.

Риски покупки квартир со свободной планировкой

Какие последствия для собственника могут наступить, если он сделает ремонт так, как ему нравится, и при этом не станет согласовывать перепланировку?

Помимо очевидно низкой ликвидности такой квартиры, возможно также привлечение Собственника к различного рода ответственности.Так, ч.2 ст.7.21КоАП РФустанавливаетадминистративную ответственность за самовольные переустройство и перепланировку жилых помещений. Правда,штраф по соответствующей статье составляет всего около 2500 рублей.

Но это далеко не самое неприятное для собственника. В соответствии с пунктом 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок». В случае если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок, суд по иску уполномоченного органа может принять решение о продаже такого жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Если перепланировка не влечет за собой угрозу жизни и здоровью граждан (по такой категории дел обычно проводится экспертиза), суд может сохранить помещение в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. В любом случае, исход такого дела предвидеть сложно, решение всегда остается на усмотрение суда.

Кроме того, при каких либо ЧП в квартире (протечка воды, газа и т.д.), если такие неисправности коммунальных систем будут признаны судом связанными с произведенной в квартире неузаконенной перепланировкой, на собственника может быть возложена гражданско-правовая обязанность по возмещению соответствующего ущерба. А в случае причинения вреда жизни или здоровью граждан – собственник может быть привлечен даже к уголовной ответственности.

Таким образом, покупая недвижимость с так называемой «свободной планировкой», не следует рассчитывать, что Вы сможете отремонтировать такую квартиру, основываясь исключительно на своих желаниях. С точки зрения закона, квартира уже имеет согласованную с уполномоченными органами планировку. Для того чтобы понять, как выглядит такая квартира по документам, следует запросить у собственника документы БТИ, а в некоторых случаях и строительный (поэтажный) план, после чего показать эти документы специалисту, который определит возможные варианты планировки приобретаемого жилья.

Обратиться за помощью / задать свой вопрос